房产动态｜中央政策鼓励住房租赁市场

　　  住房租赁市场再度获得中央政策上的鼓励。

　　  《中共中央 国务院关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》(下称《意见》)20日公布，要求大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。

　　  发展租赁市场，房源多寡是一个重要环节，也直接影响整个租赁市场的供需格局。为了增加租赁房源供应，除了挖掘城市存量房源外，多个热点城市也在加快推进集体土地建租赁房试点。

　　  北京市住建委20日表示，为多渠道增加租赁房源供应，北京将加快集体土地租赁住房建设，今年将完成39个项目、321万平方米的集体土地租赁住房供地、开工，其中丰台区成寿寺、石景山区古城2个集体土地租赁住房项目已经开工，可提供房源1300套。

　　  稍早前的9月10日，广州市利用集体土地建租赁房试点开始正式启动。经过广州市规委会审议通过，番禺钟村街谢村、花都狮岭镇旗新村、白云钟落潭镇长腰岭村、花都花山镇小布村成首批试点，将建设42 .4万平方米、共计约6400套租赁住房。

　　  2017年8月28日，原国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　  此举主要有两个目的，一是增加租赁住房供应，缓解热点城市的住房供需矛盾，尤其是帮助缓解租房供需紧张局面;二是有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道。

　　  上述13个城市基本都属于一、二线城市，这些城市国有土地相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

　　  在推进集体土地建设租赁房工作上，北京力度相对较大。2017年北京供应了203公顷的集体土地用于建设集体租赁住房。按照计划，今后4年，北京仍将供应约800公顷集体，平均每年供地任务量约200公顷。

　　  除了京广在推进集体土地建租赁房试点工作上有了实际动作外，今年年初，其他一些试点城市也相继提出过较为具体的建设目标。

　　  合肥试点实施方案中称，2017年至2020年完成试点目标5000套，建设面积约45万平方米，其中：2017年底启动试点项目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

　　  南京试点实施方案中提出的总体目标是，到2020年底建成一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目，建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右。

　　  建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场? 北京住建委曾表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高广大承租家庭的归属感和生活质量。

　　  如唐家岭租赁住房项目已由海淀区住房保障事务中心整体趸租，租期10年，统一进行出租、运营和管理。

　　  外界之所以关注集体土地建租赁房，还有部分原因在于此举与利用国有土地建租赁房有很大区别。

　　  集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。按国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

　　  在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题?

　　  北京市规土委此前表示，利用集体土地建设租赁住房，是北京市农村土地制度改革的重要内容。目前，在项目选址、户型设计、居住配套、租金与租期、不动产权管理、租赁运营等方面进行了规范，鼓励引入银行等金融机构的资金支持，同时明确集体土租赁住房只租不售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

　　  广州市规委会委员周剑云也表示，对于农村集体用地建租赁房，关键要有配套措施，明确能不能转租，租金有没有市场管理。如果没有对租赁有严格的法规管理，很容易变成小产权房。

　　  而在2017年8月两部委发布的《方案》中已经强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。