楼市关键数据发布！房企们的大麻烦来了

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　　公元前376年，名存实亡的晋国公室被魏武侯﹑韩哀侯﹑赵敬侯三家瓜分，结束了300年的春秋时代，拉开了战国序幕。

　　之后，经过长时间的兼并、弱肉强食，一大批小国被灭，最终形成了战国七雄的格局。

　　而刚刚传来的一组新数据，意味着中国房企也将上演现代版大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的“战国时代”。

　　据同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。

　　今年房企的日子普遍不大好过，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，都是勒紧裤腰带过日子。

　　除了个别央企国企资金面不紧张之外，大部分企业资金面普遍性紧张，哪怕是销售额已突破四五千亿的头部房企，也变得谨小慎微。碧桂园强调慢下来，融创着手准备过冬，万科要活下去。

　　位居房企top10的华夏幸福甚至将主战之地环京的10个项目80%的股权给了万科，卖身求存。大房企尚且如此，可以想象下面的中小房企日子过得有多难。

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　　他们的难主要体现在四个方面：

　　1、限购限贷导致的成交量腰斩，资金回笼难。

　　快周转是房企生存和壮大的主要方式，但今年以来，随着政策继续收紧，观望情绪更浓，尤其是下半年。楼市寒意袭人，一些楼盘开盘表面上人气不错，其实多半是房托，成交量寥寥。

　　例如5个月前还在上演千人抢房的西安，9月29日雁塔区三迪曲江香颂枫丹，推出了473套新房源，仅18人登记购买，而经过现场核验通过的家庭却只有零个，最终近500套新房无一人购买。创下了西安房地产市场2015年下半年以来，项目无一人购买的纪录。

　　同一天，位于西安未央区的世茂璀璨倾城也推出了297套新房源，结果同样惨淡，仅两个家庭通过最终核验。

　　再例如杭州，有数据显示截至9月26日，杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，而9月成交量将创6个月来新低几乎已是不争的事实。

　　2、货币化棚改离场。

　　自今年6月份以来，国开行就放出风声，将调整各城市货币棚改的方式，因城施策，对于房价上涨压力较大、库存不足的城市采取安置房棚改。

　　近日，国务院常务会议再次明确提出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

　　货币棚改的逐渐离场，对主战三四线城市的房企来说，无疑是一场冷冷的冰雨，连龙头房企恒大都忍不住宣布，不再进入四线城市拿地。

　　3、房企IPO难、融资难。

　　随着去杠杆与证监会对房地产企业IPO监管力度加大。目前，A股IPO对房地产公司基本关闭了大门，就算是借壳上市也很难，近几年基本没有房地产公司上市。

　　数据显示，截至2018年5月3日，中国证监会受理首发企业321家，其中，已过会29家，未过会292家。未过会企业中正常待审企业284家，中止审查企业8家，而房地产企业仍旧处于排队待审状态。

　　房企从金融机构融资也是难上加难，银行、信托、基金、保险和证券和第三方理财和一些资产管理公司等这些融资渠道对房地产企业提出了更加严格苛刻的要求，很多渠道的业务规模和品种种类进行收缩，正常的融资渠道比较少，融资成本也显著上升，这也就是为什么9月份融资额创新低的重要原因。

　　目前，房企主要依靠公司债融资渠道。数据显示

　　第一名，公司债融资金额为215.69亿元，较8月上涨9.81%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为130.04亿元，较8月减少35.16%。第三名境内银行贷款融资56.43亿元，环比减少42.28%;第四名信托贷款融资金额39.03亿元，环比减少55.06%;中期票据以及海外银团贷款和委托贷款的发行。

　　另外，在万科高喊活下去之后，多家券商包括一些规模排名前十的大型券商开始停止负债过高的房企股权质押业务。

　　屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风，在融资难的背景下，房企还面对着还债高峰期。

　　4、房企还债高峰期来临。

　　受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。

　　2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　房企融资环境收紧，偿债高峰来临，作为资金密集型行业，在融资环境收紧的大趋势下，企业“输血”受阻，房企的资金链危机“一触即发”。最令房企难受的是，本轮调控周期不知何时是个头。

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　　面对此境遇，房企们采取了三大措施应对：

　　1、降价

　　恒大是今年第一个提出降价促销的开发商，但是真正大幅降价，并实实在在执行的，还是碧桂园。这次，他们降幅达到了20%以上，在浦东碧桂园南郡，均价从35000降至26000-28000。

　　除碧桂园之外，万科、融信、泰禾、首开、雅居乐、绿地等房企，日前也在漳州、合肥、厦门及郑州等地，通过不同方式下调了一些楼盘的售价。

　　但降价不是人人都开心的事儿，房企们的降价行为引来了业主们的不满，于是去售楼处扔鸡蛋有之、拉横幅抗议者有之，要求退款者有之。

　　2、迂回融资

　　面对融资难，一些房企开始从名称上去房地产，加快多元化布局，以便更好地获得融资，比如万科、保利、龙湖、合景泰富、时代、万达商业、朗诗绿色等。

　　另外一些房企，则折价赴港上市。

　　10月11日，美的置业在香港联交所敲钟上市，开盘报16.6港元，低于招股价17港元，收盘价15.88港元，下跌达6.59%。除了美的置业外，近期赴港上市的房企还有恒达、德信、银城、大发地产。

　　3、卖项目卖身以求存

　　今年以来，房企卖项目卖身求存的案例轮番上演。

　　7月11日，中弘股份发布公告，拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权，交易价款为14亿元，接盘方为佳兆业集团。

　　另据新京报披露，港中旅(沈阳)、武汉临江泽城、北京金胜嘉谊、海南中信国安投资、拓业国际有限公司都在“卖身”。

　　面对资金链紧张，卖项目求存就连大房企也没能幸免。位居房企top10的华夏幸福，7月10日发布公告，公司控股股东华夏控股平安资管转让19.70%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。

　　10月9日华夏幸福与万科达成协议，将环京地区的10个项目约80%的股权转让给后者，换取32.34 亿元资金。

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　　2018年，于房企是极不平凡的一年，如同公元前376年一样，一场弱肉强食的内部大洗牌正在上演，历史注定要淘汰一批，成就一批。

　　而对于购房者来说，本号认为接下来的一段时间是刚需客入市的好时机。

　　但中国的刚需客向来都是买涨不买跌，越跌越观望，总想着能跌到自己的心理价位，然而经验告诉我们，错过了就真的错过了，房价不可能回到从前了。

　　君不见，降准已经开始了吗?君不见，广州、厦门、杭州又继续放松落户开始抢人了吗?君不见，发改委已经发布了关于督查《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》落实情况的通知，强调省会以下城市全面放开对大专院校毕业生、技术工人的落户限制，户籍人口占比较低的超大城市和特大城市，要进一步放宽外来人口落户限制了吗?

　　这么多护盘维稳的信号难道都视而不见?

　　万科一边高喊活下去，一边大肆买买买，明修栈道暗度陈仓的行为也在透露这个头部房企对楼市长期的看好，正在布局下一轮上涨周期。

　　不要被房价调整蒙蔽了双眼，过分在意短期的价格变动，只会错失良机。