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吉明江代表:将去库存和解决百姓住房结合起来营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
为了进一步减轻企业负担,“两会”期间李克强总理提出,今年将采取三项举措,其中一条是全面实施营改增,从5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。
一时间,房地产营改增成为业内热议的话题,那么,营改增对楼市有什么影响?
同策咨询研究部总监张宏伟认为,房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对于一线城市及其周边的基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。具体来讲将产生如下四点影响:
1、房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升,为正处于转型期的房地产企业提供了“缓冲期”;
2、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,对于所有企业来讲当然是利好,尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低,同时,由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,也会刺激企业购置办公楼改善办公条件,这样,可以有效去化写字楼库存;
3、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低,促使土地、项目收购,加速房地产行业整合;
4、营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,企业作为逐利的主体,势必会在基本面较好的城市投资购房,促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市比如南京楼盘、苏州楼盘、合肥楼盘、东莞楼盘、佛山楼盘、廊坊燕郊三河、保定楼盘等继续向好,其他城市由于仍然有去库存压力,不会到市场基本面不好的城市投资。
总的看来,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,对于投资者企业或企业主来讲,将因此而获益,但营改增并不是楼市政策的结束,后续有关房地产税的改革还会逐步推进,尤其是对于不动产或房产持有环节的征税暂时称为房产税来讲,后续仍然有扩围或深化改革后扩围的可能性。
从房产税自身来讲,其实是对于购房者或投资客持有环节的税费征收,其影响主要也是引导市场去投机化,通过差别化税费的征收,让投资客的投资回报收益回归到一个正常合理的范围内;房产税的征收防止市场再把房产本身当做投机的工具,弱化房地产本身的投资属性,让房产本身回归以自住需求、自住属性为主市场特性。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管目前上海楼盘、重庆楼盘两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显,市场传言也有可能被叫停的可能性,但这并不是房地产税尤其是房产税的终点。从当前政府财政收入来源来看,由于楼市供求关系平衡,已经进入下半场,土地财政已难以像之前那样为政府贡献那么多的财政收入,寻求新的财政收入来源成为势在必然。此时,房产税的推进就显得非常必要。未来,至于是推广上海的房产税模式还是推广重庆的房产税模式,还是推广深化改革后的第三种房产税模式,这个不重要,房产税始终还是会登上房地产的历史舞台,以从持有环节影响市场需求结构,影响市场发展趋势。
由此,我们可以判断,营改增将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,降低了税负,同时,给了所有投资不动产尤其是投资房产的企业“甜头”,就像是给了所有企业吃了“胡萝卜”,市场也会因此而出现大整合与并购的趋势;房产税还会继续推进,当企业或企业主持有不动产尤其是房产之后,房产税作为持有环节的税种又会调节市场需求结构,抑制投资投机性需求,这也可以称作是对于企业的约束,或者称之为“大棒”。
综上所述,“营改增+房产税”=“胡萝卜+大棒”,一方面鼓励企业或企业主投资不动产或房产,另一方面,针对不动产或房产持有环节征收差别化的税收,“胡萝卜+大棒”的税收机制成为未来楼市运行的非常重要特征,楼市大变局也即将从此开始,未来的市场也将显得更加扑朔迷离。
责任编辑: zhangyunxiang
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