限竞房开卖了

　6月9日，北京市首个限房价入市项目——瀛海府正式开盘。10日，另一限房价项目房山的金樾和著开盘。据了解，与这两个项目同批取证的其他限房价项目也将于近期入市。对此，业内分析人士称，北京房地产市场或将迎来一波供应高峰。

　　两项目上周末开盘

　　近日，据北京市住建委官网公示信息显示，北京四个限房价项目瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语的预售许可证批准信息进入公示阶段。

　　6月9日，位于大兴区瀛海镇的瀛海府率先开盘。据公开资料显示，该项目均价52449元/平方米，主力户型为88平方米3居。

　　第二个开盘的是位于房山区的金樾和著，与大兴项目单价5万多相比，该项目单价不到4万，位于西南六环外。

　　另外两个取证限竞房项目是，位于房山地铁良乡大学城西站以南的旭辉城，以及大兴区旧宫镇的熙悦林语。据了解，上述两项目销售均价分别不超过38994元/平方米、52315元/平方米。

　　根据限房价项目销售管理通知，开发建设单位在销售时不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑带装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

　　“无需捂盘 尽快出货”

　　除了上述4个项目外，记者了解到，还有几个限房价项目也正在履行价格评估等相关手续，预计近日将获批预售许可证。

　　据中原机构统计，包括已经拿到预售证的限房价项目，目前已供地限房价项目共有62个，合计可售面积约为600万平方米（含地下部分），总货值约3000亿元左右。而在短期内，能够入市房源有望超2万套。

　　一限竞房项目销售负责人告诉记者，其所在企业在京项目多为限竞房，如果能在6月底前取证，就能赶上完成上半年任务。

　　面对未来的激烈市场竞争，限竞房项目争相抢先入市，率先收拢购房需求成为房企共同的选择。对此，思源地产首席分析师郭毅称，如果土地市场依旧保持与去年相同的供地速度和竞地规则，土地市场和商品房市场供量同步增加。“一方面微观楼市很可能因供量集中，供过于求造成滞销，另一方面商品房的滞销也将向土地市场传输，有可能造成土地流拍流标。今年开发商已经开始精选土地，而随着限竞房开闸，房企真正面临去化压力时，这一趋势将更加明显。”郭毅如是说。

　　除完成业绩外，中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰还认为已限制房子销售的最高价格，就房企而言没有必要捂盘。“拿地有成本、开发需贷款，每天积压的利息、现金成本很高，在价格被限制后，越尽快出货，房企开发付出的代价越低。”陈云峰如是说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“此次限竞房交易对于未来房企的项目开发有较为明显的影响。”严跃进称，如果市场销售情况较好，也会在一定程度上提高房企未来拿限竞房地块的积极性。

　　平抑房价作用明显

　　将陆续入市的限竞房，会对正在回暖通道中的北京二手房市场产生怎样影响？

　　5月，北京二手房市场延续了春节后的回温趋势，二手住宅网签量再度上涨，达到2017年“317新政”后的单月最高。数据显示，5月份北京二手住宅共网签18096套，成交量创下了14个月以来的新高。环比上涨32.3%，同比上涨67.5%，二手房成交均价环比4月份上涨0.6%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，“从2017年4月开始到现在12个月内房价累计跌幅超过15%，部分区域房源价格跌幅接近20%。对于部分购房者来说，当下北京的房价已经跌到心理价位。目前北京楼市二手房的成交量依然属于平稳周期中，5月实际剔除交易等影响，市场真实成交二手房在1.5万套左右，这一成交量在2009年来的市场属于平稳期成交量。整体北京市场看，已经逐渐从2017年三四季度的最低迷中，逐渐平稳。”

　　张大伟称，后期伴随着限竞房、共有产权房项目的大批入市，刚需将在新房市场有更多选择，北京二手房市场继续升温的后劲恐怕已经不足。

　　郭毅则分区域分析了限竞房入市对楼市的影响。郭毅表示，新入市的限竞房中有两个位于房山，合计提供约2000套的新房。未来2000套新房的入市，对区域楼市将产生巨大冲击，有可能会吸聚整个京西五环外区域的新房及二手房置业需求，造成房源去化速度的减慢，并因此作用到区域房价水平，特别是对京西的二手市场，将会起到拉低二手房价的实际收效，给刚刚出现复苏契机的二手市场造成重压。

　　对于新房市场，张大伟认为，目前拿到预售证的4个限竞房项目合计建筑面积达到了25.7万平方米，这25.7万平方米签约后，将直接拉低北京2018年上半年北京楼市均价2%-3%。其他非限价房项目的预售定价有望平稳。

　　小百科

　　● 限竞房产权70年完全属于个人，与商品房没有差别；

　　● 限竞房同普通商品房一样，但凡有北京购房资格均可购买；

　　● 限竞房后期出售时，不需要补交差价，增值部分的收益也无需按比例上交；

　　● 部分标明5年限售的，需取得产权证明5年或缴纳契税5年后方可上市交易。

　　本报记者 崔陆鹏 陈静思