【小丘房谈】那些不为人知的地下车位的秘密

　　大多数时候，车库利润较低，且单方成本指标相对地上较高。所以车库停车效率的管控对于项目成本的影响以及对利润的影响至关重要。

　　01

　　面积相差1平米，货值相差几百万

　　正常情况，地库单车位面积指标一般处于30m2/车位-35m2/车位，普通二层地库建安成本约2500元/m2，如果车库售价按照10万元/车位计算;

　　第一种情况：车库面积一定，停车效率对车库货值的影响;

　　假设车库面积5万平方米，当单车位面积指标为34m2/车位和33m2/车位时，对货值的影响如下：

　　第二种情况，车库数量一定，停车效率对地库成本的影响如下：

　　假设车库数量为1500个车位，当单车位面积指标为34m2/车位和33m2/车位时，成本的影响如下：

　　从以上AB两种情况得知，停车效率的高低对成本管控及车库货值影响较大，正常同一个项目，不同设计院出品，不同设计师把关，停车效率差一个平方米很正常。

　　从以上分析得知，一个地产项目(约15万平方米)，单车位面积指标变化1m2，影响货值约450万元，影响成本约375万元。

　　02

　　停车效率口径如何统计?

　　停车效率的定义：停车效率简单而言就是单车位的面积。

　　但是面积的口径如何，不同房企有不同的口径，不同的人有不同的理解。下面对不同停车效率的计算方式进行阐述和说明：

　　1、按照 “人防车库”和“非人防车库”进行区分停车效率，代表房企：碧桂园

　　人防车库停车效率指标=人防地库建筑面积/人防车位数量

　　非人防车库停车效率指标=非人防地库建筑面积/非人防车位数量

　　为什么要将“人防车位”和“非人防车位”的停车效率指标进行区分呢?因为一般情况下，人防地库相比非人防地库，多了很多人防口部，人防通道，人防设备用房等，导致人防车库停车效率指标相对偏高;

　　2、按照“纯地库”和“地库全面积”进行区分停车效率，代表房企：中梁地产

　　纯地库部分停车效率指标=纯地库区域车库面积/地库车位总数

　　备注：纯地库区域车库面积：含停车区域，含塔楼下可停车部分;

　　地库全面积停车效率指标=地库总建筑面积/地库车位总数

　　备注：地库总建筑面积，为报规划的地库总建筑面积，包含：纯地库区域车库面积、塔楼投影面积，塔楼区域不能布置车位的面积等;

　　3、按照“车库+坡道”和“车库+塔楼+设备+坡道”进行区分停车效率，代表房企：阳光城

　　“车库+坡道”停车效率指标=(纯地库面积+坡道面积)/地库车位总数

　　“车库+塔楼+设备+坡道”停车效率指标=(车库面积+塔楼面积+设备面积+坡道面积)/地库车位总数

　　但是很多特殊情况需要进行备注:

　　A.非机动车位：建议不要将非机动车位的面积纳入停车效率计算的范畴，因为有些地区有要求，有些地区无要求，这样难以做到集团内部统一平衡。

　　B.地下物业用房：在某些地区，为了节约成本，部分物业用房放在地库，建议不要将物业用房的面积纳入停车效率的计算范畴，本来是成本优化的措施，如果纳入会导致停车效率指标偏高。

　　C.别墅赠送地库：很多地方的别墅或者叠墅第一层都是与地库连通，地库面积作为赠送，无产权，但是有使用权，那么此时需要区别对待。

　　如果地库赠送能够给产品带来较大的溢价空间或者大大加快去化速度，则可以不计入停车效率计算范畴，但是需要附上赠送该部分成本增加与带来的溢价空间的测算报告。

　　如果地库赠送不能给产品带来明显的溢价空间，则建议将赠送部分纳入停车效率计算范畴，如果在停车效率限额指标范畴之内，可以由区域公司做决定是否赠送。如果超出停车效率限额指标，则务必进行优化。

　　D.机械车位：项目如果设有机械车位，则建议将机械车位纳入停车效率指标的计算范畴，可以降低单车位的面积指标。

　　住宅项目设置机械车位一般是成本优化措施，且存在下列情况，可以考虑做机械车位：

　　一是在现有的地库层数不能满足停车位总数量的情况下，且缺口不大的情况下，采用机械车位进行补足，避免增加地库层数，增加成本。

　　二是因为一般情况设置机械车位是为了在现有地库层数不能满足停车总数量的情况下，且缺口不大的情况下，采用机械车位进行补足，是一种成本优化的措施。

　　03

　　限额设计

　　单车位面积指标不允许超标

　　某标杆房企2016年在停车效率实行限额设计之前对全国所有区域的不同阶段的停车效率进行了统计分析，结果如下：

　　从以上数据可以清晰的看出一下几个现象：

　　A、各个区域之间停车效率管控水平差距较大：最高和最低相差巨大，部分区域停车效率管控水平优秀，部分区域停车效率基本失控。可以说停车效率对于项目经营和成本管控水平有巨大的挖掘空间;

　　B、投资版测算、方案版、施工图版，三个版本的停车效率指标偏差较大：能够明显的反应出在做强排方案的时候，停车效率指标使用不合理。单车位面积指标预估过高，导致项目成本增加，投资测算利润下降，有可能在拿地的时候不具有竞争力。单车位面积指标预估过低，导致，如果后期实际无法落实，则导致后期无法实现投资版的预期净利润。

　　该项指标从放任阶段—成本关注此项指标—进行限额设计—持续不断优化，该公司停车效率指标持续平稳降低，效果明显;

　　停车效率实行限额设计以后，全国的新项目停车效率平均指标基本回归正常。但是限额设计只有一个平均值，对于单个的项目，在满足限额设计条件下，还可以进行持续的优化;

　　所以在房地产开发的各个阶段停车效率的指标管控要注意以下几个要点：

　　投资测算阶段：合理预估单车位面积指标，使得投资测算中的地库面积合理偏低，且可实现;

　　总图方案阶段：实行限额设计，正常情况要求单车位面积指标低于投资测算阶段，且低于公司的停车效率限额指标;

　　施工图阶段：车位排布在总图的基础上，进一步进行深化和优化;

　　停车划线阶段：让专业停车划线单位介入此工程进行深化设计，此阶段为停车效率指标真正的落地阶段。

　　04

　　优化从车库轮廓线开始

　　在公司实行限额设计的情况下，公司的单车位面积指标基本上可以达到正常水平，但是要达到一个优秀的状态，则需要继续持续的优化。本节阐述持续优化的第一个方向：车库轮廓线的优化;

　　优化原则：正常情况车库轮廓线越方正，停车效率就越高，单车位面积指标就越小;

　　案例一、地库轮廓的方正对单车位面积指标的影响

　　项目一和二为紧挨的两个地块，且地块都很方正。

　　项目一在地库设计时，公司还没有限额设计的要求，可见地库轮廓线非常不规则，单车位面积指标为34m2/车位。

　　项目二为公司实行限额设计指标，且成本介入总图方案设计阶段后，要求地库尽量按照方正来设计，项目二的单车位面积指标为28.8m2/车位;

　　尽管两个地块的总图有所不同，但是同此案例可以看出，地库轮廓线的方正对停车效率指标的影响较大;

　　案例二、最大化利用转角空间

　　如果轮廓线不可避免出现不方正的情况，则尽量避免转角处出现不可利用的面积。如果出现不可利用的面积部分，则想办法修改轮廓线用于排布车位或者该部分空间改做其他用途;

　　案例三、地库面积不变，轮廓线进行加减法的调整

　　图一：由于主楼地下剪力墙位置无法布置车位，排除在地下室面积之外，减少了地下室面积;

　　图二：将地下室轮廓线进行拉直后，增加6个车位，货值增加60万元。

　　05

　　车位排布：你不可忽略的事情

　　车位排布的四大黄金法则：

　　车位排布黄金法则一：车道沿两边停车，沿长边布置车道，垂直长边布置停车，尽量不出现水平或者斜向停车。

　　车位排布黄金法则二：合理使用微型车位，对不能布置标准车位的地方，尝试布置微型车位;

　　车位排布黄金法则三：尽量不要出现靠墙边平行布置车位，车道靠墙边行走

　　车位排布黄金法则四：设备用房尽量不要布置在车道两侧，尽量布置在塔楼下不能布置车位的位置，因为车道两侧是排布车位的黄金位置。

　　车位排布优化的典型案例：

　　车位排布优化案例一：墙体移动100mm，三个微型车位变为三个标准车位

　　优化前方案：墙体位于结构柱中间，上面下面均为三个微型车位;

　　优化后方案：相比优化前方案墙体下移100mm，适当加大车位面积，上面修改成了三个正常车位，收益增加。

　　车位排布优化案例二：柱子尺寸调整，六个微型车位变为六个标准车位

　　优化前方案：地下室所有结构柱都采用500mm*500mm，因为布局限制导致有6个车位只能排布成微型车位;

　　优化后方案：将微型车位两排的结构柱由500mm*500mm更改成400mm*600mm，微型车位变正常车位

　　备注：柱子截面尺寸变化需要重新进行结构计算。

　　车位排布优化案例三：对背靠背标准车位规范尺寸的理解有所偏差

　　实际案例矛盾：不同项目，出现两种背靠背标准车位设计尺寸，原因何在???

　　主要原因之一：当地规范对标准车位尺寸有明文规定;

　　主要原因之二：设计师对于规范的理解有误，设计时按照头脑中常规经验值进行设计，而不是依据规范;

　　接下来，我们对车库建筑设计规范进行解读：

　　成本对于停车效率的管控：

　　第一要：清楚停车效率计算口径;

　　第二要：一定要对停车效率实行限额设计;

　　第三要：项目不同阶段，管控的侧重点应有不同;

　　第四要：以上三点的基础上，停车效率要进行持续性的优化;

　　声明：

　　1.关于停车排布的四大黄金法则来源于网络公开资料，非原创，如有侵权请联系作者;

　　2.关于某房企各区域停车效率指标统计数据，来源于作者曾经工作的企业;

　　3.所有案例图片摘自于作者亲身经历的项目。