房企｜ 房企的风险与焦虑

　　“2018年，房企的日子不好过。”这是大多数业内人士的共同感受。

　　9月8日，身穿黑色运动装的万科董事会主席郁亮在万科拉萨媒体沟通会上表示，“今天我们特别焦虑。”

　　作为房企龙头的万科尚且如此，对于刚刚披露完2018年中报的141家上市房地产开发企业来说呢?郁亮的话，道出了其在今天房地产市场严格调控、增长放缓下房企的真实心境。

　　房企很焦虑，对于当前中国的地产市场来说，易居研究院研究总监严跃进认为，大趋势看，房地产市场仍有空间，但也有负面因素。限价等政策会适当压缩此类盈利内容的。“过去有一种说法，即房地产行业暴利时代过去了。但这两年的新变化是，很多中小城市房价起来了，且都是翻倍上涨，所以销售方面的表现非常好。做个最简单的对比，这几年很多城市房价至少上涨了3000元以上，这部分其实都带来很大的利润。很多布局中小城市的房企，类似全国型和区域型的，其实都享受了这一波红利。另外，房地产营销的成本是降低的，现在基本上不愁客户，所以从营销成本开支来算，有部分费用是完全可以压缩的。”

　　净负债率上升

　　据《中国经济信息》记者统计，对于申万房地产分类的141家房地产企业来说，2018年上半年共实现营业总收入7515.89亿元，较2017年同期上升24.95%，增幅较2017年中期大幅上升19.47个百分点;共实现营业利润1459.65亿元，归属母公司股东净利892.18亿元，同比分别升43.45%和上升40.62%(2017年同期增幅分别为16.88%和21.64%)。可见行业营业收入、营业利润及归属净利润增速均实现大幅上升，绝对值更是再创同期新高，行业景气度高企。

　　然而对于这些房企来来说，负债率和净负债率水平也在不断上升处于高位，2018年上半年上市房企整体资产负债率为80%，较2017年末提升约1个百分点，处于历史较高负债率水平。其中流动比、速动比分别为1.51和0.54，流动比及速动比均较2017年末小幅提升。行业整体负债占归属母公司股东权益达5.28倍，而2017年末为4.85倍;其中带息负债占归属母公司股东权益为2.7倍，也较2017年底2.1的水平有所提升;净负债则为归属股东权益的1.93倍，也明显高于2017年底的1.35倍的水平。

　　由于资产负债率中包括预收账款，而预收帐款在房企负债中均占据不小的比例，令偿债指标有所失真，因此净负债率是衡量房企偿债的重要指标。不过不同的企业之间的净负债率情况也呈现冰火两重天的景象。对于龙头房企来说，由于其自身销售回款情况良好、有意识的控制负债水平、所有者权益基础深厚，因而近几年净负债率控制良好。据长江证券数据显示，大型房企的净负债率为83.3%，其中万科、招商蛇口的净负债率控制在更低的水平。

　　以万科为例，万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率(计算公式为有息负债减去货币资金，除以净资产)为32.7%。万科32.7%的净负债率，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%，净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年，万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元，增加362.8亿元;货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元，减少145.7亿元。在净负债率计算的分母(净资产)变化较小的情况下，计算的分子(有息负债-货币基金)增加较多，净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。

　　此压力在此次拉萨媒体沟通会上得到了印证。当有记者提问万科董事会主席郁亮关于负债和融资的“两大难”时，郁亮虽然幽默的表示，“本来高原反应就头疼，你说这个我就更疼了。”可见对于34岁的万科来说，负债和融资也是两大难题。不过随后郁亮补充到，“万科一向是风格稳健，现金为底线，我们追求的是利润的收入，有现金的利润。”

　　对于万科尚且如此头疼，那对于中小房企来说其自身的压力可谓彰显无遗。据长江证券数据显示，中型及小型上市房企的净负债率分别约为143.7%和89.6%，可见中型房企净负债率更高，大型及小型房企相对稳健。从货币资金覆盖率来看，2018年上半年末大型、中型及小型上市房企该比率分别约为192.5%、81.3%和104.8%，可见中型房企短期偿债压力较大。

　　“任何一家超过80%负债率的房企，都可能有闪崩的风险。”香港地产基金研究人士黄立冲预期。

　　由于资源大部分向龙头房企集中，中小房企出现资金链危机的可能性更大。今年上半年，中弘股份资金链断裂，公司债务危机随之爆发。记者调查发现，中弘股份受北京商住限售影响很大，销售收入剧减，而其融资多来自信托和私募基金，资金成本高昂也拖垮了公司。股价跌破1元，不得以变卖地产项目。

　　房企加速转型

　　在刚过去的中报期里，往常对规模的热衷，不再是龙头房企的追求。碧桂园提出收缩规模，反思问题;中国恒大选择放缓投资，注重利润率的提升;万科则明确提出降速;融创的关键词里包含强运营、控投资、降杠杆。

　　每次行业寒冬之际，房企皆会围绕转型，谋求多元化之路。

　　回顾来看，早在2008年金融危机之际，多家房企已经开始进入战略转型，并在2011年开始达到转型的高潮期。不过相比较此前百花齐放式的多元化，“地产+”模式，是本轮房企多元化的主要特征。

　　在今年年初，万科将“城市配套服务商”的定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。虽然万科的定位变了，但是前路如何，没有人知道。正如此次万科的媒体交流会上郁亮所陈述的一样。

　　“房企容易赚钱的时代过去了，我们还是蛮苦的，到高原还要跑步，还要往更高山登。纵然登上珠峰也并不是终点，还有死亡率更高的山峰，还可以挑战非传统路线，前路永无止境。”

　　“书本能告诉我们的只是过去的经验，未来怎么做需要去创新。但创新的内容是凭什么都想象不出来的。就像十多年前想象互联网一样无法想象。”

　　以正在探索中的万科为例，万科在开发业务上大幅放缓了步伐。上半年销售3047亿元，同比增幅仅为9.9%，上半年拿地权益金额约578.2亿，仅占当期销售约20%。同时，万科将租赁业务确定为集团核心业务，大幅新增房源6万间，增幅为60%。除租赁外，万科其他的多元化投资也增加了支出，如收购普洛斯的投资在上半年的财报反映出来，投资支出大增。

　　由于新业务尚处于培育阶段，无论长租公寓还是产业小镇、教育医疗，盈利情况都还是未知数。比如，中国市场租金回报率普遍较低，“不赚钱”是普遍情况。据万科投资者会议透露，泊寓截至去年底收入仅有数亿元，目前看盈利模式仍然待解。

　　“我们焦虑在于如何找到新的发展渠道、新的路径等，目前看来都没有现成的方法可以借用，都要自己创造出来，这是我们最大的问题。”郁亮表示。

　　万科如此，华润、龙湖等坚决转型城市运营的中型房企依然如此。面临转型的关键期，虽然资金链的风险较小，但在开发业务与运营业务上保持着艰难的平衡。

　　一方面，既要保证传统开发业务在一定程度上增长，一方面又要增加投入，加快培育新业务使之可以盈利，或者说，在旧业务减缓和新业务扩张上与时间赛跑，是万科们当下面临的主要的问题。