横盘塌陷，这个新区却突破了1.5万，为什么？

黑暗中总有一束光。

2017年调控至今，郑州(楼盘)房价横盘近3年，局部塌陷。

分化有多严重?有区域直降3000元出货，有区域不仅涨价，全款还抢不到房……

有人在黑暗中迷茫，有人在曙光中疾行。

在价格战最激烈的3-4环，就闪出了这么一道白光：区域房价普涨500—1000元，并成功突破1.5万关键档位。

凭啥?

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这个区域是常西湖新区。

常西湖最近的一次开盘，是7月13日的融信奥体世纪，当天共计推出136套高层房源，去化105套。

销售均价为14700元/㎡(毛坯)，相比3月份的14200元/㎡，有500元/㎡的涨幅。而下个月即将推售的新房源，售楼部释放的价格已攀升至15200元/㎡左右。

短短四五个月时间，房价上涨1000，这在横盘了3年多的郑州楼市，并不多见。

在常西湖，这并不是个例。

汇泉西悦城，3月均价1.2万，现在1.3万，涨幅约1000元;

永威西郡，3月均价1.4万，现在1.5万，涨幅约1000元;

汇泉景悦城，3月均价1.36万，现在1.43万，涨幅约700元;

世茂璀璨熙湖，3月均价1.55万(高层)，现在1.6万，涨幅约500元;

华瑞紫韵城，3月均价1.35万，现在1.35万，暂未变动;

常西湖整体房价，在今年4月份后开始上涨，或暗涨或明调。

我在之前的文章《郑州房价撑不住了?》里说过，自2017年3月调控加码之后，郑州房价整体在14000元左右徘徊，十分稳定。

类似常西湖这样，短短几个月就出现500—1000元涨幅的区域，少之又少。

别的区域都在搞特价、搞首付分期，为什么常西湖在悄悄上涨?

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这是几个因素叠加的结果。

1.少数民族运动会

这不仅是常西湖，也是郑州的高光时刻。不管运动会的级别怎样，规模多大，对常西湖的改变一定实质性的。

目前各种基础设施几乎都是在“不计代价”的推进，赶在9月份运动会召开之前完成。

典型的如轨道交通：

14号线星空路站到铁炉站已试运行，下个月通车，接轨一号线，实现东西城区换乘。

接下来还有，6号线部分站点通车，西四环高架主线通车……

2.政府单位西迁

白沙和常西湖都有一个具有想象力的预期，政府搬迁。省府向东，市府向西。

行政力量才是一个新区的最大动力。

常西湖定位高档的行政中心、高端的商务服务中心、高尚的生态宜居中心、高品位的休闲旅游中心以及先进文化传承中心。

目前，郑州市政务服务中心等政府单位已经搬迁入住。

3.地铁等基建快速落地

郑州的新区不少，但政府真金白银投入的，常西湖算一个。

比如4月份批复的郑州地第三期铁规划，两大区域地铁规划网络最密集，一是郑东新区，另一个就是常西湖。

常西湖从北往南，已通车的1号线，和14号线一期、10号线一期、6号线一期交叉成网，成为郑州所有新区中，地铁路网最密集的区域。

另外，常西湖基础设施落地也很快，奥体中心已经亮灯、四大中心正在修建、14号线即将通车、地下综合管廊如火如荼……

4.西区巨大需求和强劲购买力

对西区人而言，东区尤其是白沙、绿博实在太远，常西湖顺延三环自然外溢，能承接主城特别是西区的外溢购买需求。

常西湖的未来5年内看得见摸得着，释放的红利实实在在，区域发展有支撑。

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那么，常西湖现在还能不能买?

一句话：能买，但价格也的确不算便宜。

上周末，白沙的蓝城诚园开盘，81套房源，被120多个客户，拎着全款抢完。关键是价格并不低，均价1.62万—1.71万。

为啥?因为白沙没什么房源了。

物以稀为贵。其实，常西湖差不多也有类似的情况。

常西湖规划39平方公里，但目前在售的楼盘并不多，永威西郡严格意义还属于中原新区。

常西湖在售楼盘中，华瑞和汇泉进驻较早，都有产品交付，但品质都偏刚需，价格也相对便宜。

世茂价格最高，但是区域唯一有洋房在售的楼盘，户型面积约143平米，均价2万—2.1万。

永威西郡和融信奥体世纪都定位刚改，价格、品质相差不大。

但融信引入了郑州外国语小学，与小区一路之隔，有优势;永威品质有口皆碑，品牌有溢价，130多的户型几乎没有缺点。

综合考虑，可优先考虑两个盘：永威西郡和华瑞紫韵城。

永威西郡，位置虽然偏西，但品质高，紧邻6号线泉州(楼盘)路站，二手房会有更多溢价。

华瑞紫韵城，我也知道品质一般，前期业主还维权，但位置真的好，有地铁口，离行政核心区也很近，可租可售，流通性强。

总之，在郑州广阔的3—4环区域中，常西湖的优势还是非常明显的，比如：

距离主城近，中间无割裂，顺三环自然外溢;

定位为郑州中央文化区(CCD)，与郑东CBD遥相呼应;

生态资源优势更突出，“两库四河五湖五公园”，南水北调运河、西流湖、九曲莲湖、常庄水库等;

规划起点高，即便是和北龙湖相比，也不见得有多逊色，像地下综合管廊，三层“地下城”，地面“无车化”等。

“一心两翼”战略规划下，省府定位于东区，以商务金融为主打龙头;市府定位于西区，以文化服务为主打王牌。

因此，相比其他新区，常西湖的房价支撑明显要更扎实些。

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当然，如果站在郑州的基本面来考虑，1.5万的价格，除了常西湖，也还是有一些备选区域的?

这个价位楼盘比较多的区域，如惠济、高新和管南。

惠济区最多，比如正弘府、锦艺四季城、万科民安云城、谦祥福晟兴隆城等。

高新区，如恒大城、东原阅城、朗悦公园府、钱隆城、金科城等。

管南片区，如富田城九鼎公馆、绿都澜湾、永威城、融创城等。

买房不可能十全十美，关键看自己是否适合。

这些盘中，改善客户可以关注正弘府，区域内在售本就少，改善产品更是。

看重学校的，锦艺四季城、朗悦公园府、金科城可以选择，锦艺四季城有郑州外国语中心，锦艺实验小学;朗悦公园府有朗悦慧外国语学校;金科城有郑州中学附小，郑州中学。

看重地段、地铁的，可以看看兴隆城，三环内，地铁3号线，首付还能分期，但周边环境一般，看是否能接受。

地缘性客户，高新区可以看看钱隆城、恒大城，钱隆城位置好，恒大城特价房性价比还不错，东原阅城相对孤立一些;管南建议考虑富田城九鼎公馆和绿都澜湾，九鼎世家品质较高，离主城近，绿都澜湾学校不错。

我在之前的文章中说过，市场分化，下半年捡漏机会增多。

有几个区域是可以重点关注的，如管城、惠济和高新，这三个地方今年供应量大，比较容易出现跑量楼盘。

买房就是一个舍弃的过程，选好自己最想要的，舍弃不必要的，大概率就不会犯错。