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低首付买房需要注意什么?- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
- 雪花飘飘:好的呢。
- 零:这个楼盘周边环境设施怎么样?
- 英雄:我去看过,很齐全。
- 牛转乾坤:这个楼盘价格波动大么?
- 日记本:这个楼盘性价比高。
- 回忆:我建议你们去楼盘看看。
- 大头:也可以直接咨询置业管家。
- 吃了么:什么时候大家一起去看看啊。
- 蓝天:上周我已经签合同了。
为什么不建议买公寓?
为什么不建议买公寓?任丘楼盘网小编今天就为大家解释一下原因!
想买公寓,是置业顾问的说辞,让你心动不已对不对?诸如:别担心公寓产品40年,50年的产权年限,我们是住宅式公寓,70年产权,到期后,可以和住宅一样,自动续期。我们的公寓是典型的双层loft,什么意思明白吗?就是买一层得两层,花一套的钱,买两套房。这样的好事儿,市场上也就只有我们能做到。想投资公寓,除了高收益率,我们还可以做到托管式,出租根本无需担心,您只要躺在家里收房租就可以。我们是带装修交房,拎包入住,简直不能再方便了。比起住宅,公寓低总价,低单价,人生天地之间,所需不过三尺宽。小小公寓,象征的可是年轻自由与时尚。面对如此激情飞扬,唾沫横飞,说的天花乱坠的置业顾问,你是不是非常动心,花小钱,住大房子的梦想,很快就能实现。而且就那么几套公寓,晚几,可能就错过了几个亿。头脑一热,拿出银行卡就刷,后期板着指头算来算去,总感觉脑子进了点水。但是你真的认为投资公寓是个很好的选择吗?有几个问题,你来考虑一下。
产权到期怎么办
在我国,根本没有公寓这个产品一说,只有办公楼和住宅,公寓打的是个擦边球,毕竟,你可以在家办公,也可以睡在办公楼里,所以也就有了商住两用公寓这个说法。
至于产权年限到期自动续期的说法,公寓的说法可就有点偷换概念了,自动续期是针对住宅说的,郭家可不承认公寓也享此福利。
关于收益好的投资项目,无论何时都有一定的认知门槛。它天然就要把人筛选出来,让更善于学习的人赚钱。
公寓的租金收益率,一直被外行人和销售人员宣传的很高很高。事实并非如此,否则,门槛不会如此之低,这种假象很可能是庞氏骗局。
现在我们来算笔账。
公寓的收益包括两方面,房价上涨和租金。
房价为什么会上涨,无非是市场上有推动其上涨的因素存在。关于户口,关于学校,关于物业,关于居住的舒适度,这些都是住宅能够产生溢价空间的价值所在。
对于公寓来说,这些都不存在,反而因为一些鸡肋问题的存在,扯了它二次涨价的后腿。比如户型小,商业水电费等。
在租金收益方面,公寓和同等地段的住宅同时出租,住宅的价格可能要比公寓便宜的多。而且住宅有公寓没有的优点,在出租率方面,也要优于公寓。
至于租售比,目前国内,无论是公寓还是住宅,租售比都不高,说句大实话,在北上广人口众多的城市,租售比尚且在55:1以上,远远低于国际上的标准16:1—25:1。
如果你能慧眼如炬的选择一个非常棒的公寓,也许你靠租金勉强能抵扣月供,但是如果不能带来额外稳定的收益,看走眼了,估计以租养房都困难。
对于刚需来说,并不存在接盘侠一说,但对于投资来说,接盘侠却是实实在在存在的。
关于居住体验谈到居住体验,你可能会想到,我一个单身,有自己的小天地,住起来潇洒自由不受拘束,或者和家里人闹别扭了,有自己的房子,不至于流落在外。
看到你的邻居,你可能会怀疑人生。
目前市场的公寓梯户比很低,一层通常有一二十户人家,上班乘电梯就可以逼疯你。下班回家,本想好好休息一下,楼上的已经开始了狂欢party,都是年轻人,就互相体谅一下吧。邻居是开发廊的,大晚上的顾客不止,谈话聊天,外加吹风机的呼呼声,穿透耳膜。
这样的环境,还是曾经幻想的时尚young魔变公寓吗?
同时还有几个问题你要考虑。
一个二三十平的公寓,可以做到有房间,有客厅,有卫生间,你得想想是怎么实现的。
暗卫,没有阳台,如果不幸住到背阴处,采光通风不佳,准备好全天开灯,这都需要钱来伺候。
来一组对比数据吧:
某市居民用水3.5元/吨,公寓水费5.2元/吨;居民用电每度0.5649元,公寓电费每度1.2元;同地段住宅物业费2.4元/平,公寓物业费5元/平。
关于升值潜力购买公寓者,90%都为投资,因为手中没有住宅名额,或者住宅总价高,才转向公寓。从杠杆原理来看,用很少的钱撬动未来源源不断的租金收益,先是抵扣房贷,后是纯收入,想想就是一件很划算的买卖。
但是,购买公寓不占用购房名额,却占用购房资金啊,公寓是总价低,但首付50%,相比住宅30%的首付款,相差无几。住宅按揭贷款可以用30年来还贷,公寓的贷款周期只有10年,月供也不少。
除了杠杆,你还得考虑本金、利息与收益之间的关系。如果公寓上涨的幅度跟不上住宅价格上涨的幅度,你的资金不仅仅是被占用这么简单。如果公寓出租效果不好,出售困难,这其实就是在消耗你的本金。没有合理的预期收益,也没有稳定的上涨空间,你就是公寓产品下的炮灰。
对于住宅来说,只要价格合理,租户,买方,大有人在。
对于公寓来说,租金价格稍不合理,就意味着失去了收益来源。
关于二次交易二次交易,最大的问题在:税费太高。
公寓交易税费非常复杂,包括房屋增值税,土地增值税,个人所得税等大头税费,以及登记费,印花税,交易费等等,简单的估算的话,所交易的税费支出大概为全额的30%。100万买的公寓,若干年后涨到200万,二次交易中,要上缴大概60万的税费。分摊到卖主和买主身上,能赚到手的,与你多年的经营与付出并不成正比。况且,也没有买主愿意承担如此高的税费吧。
而住宅交易费用包括:契税100万*1%+评估费100万*0.1%+绘测费300+登记费80+印花税5+交易手续费90*2.5=11610元, 赚到手的基本算是实打实的纯收益。
如果你想尝试下也未尝不可,但是需要注意以下几点。
1、不要被高性价比所蒙蔽,主打性价比的公寓楼盘位置都不好,偏僻的地方不适合投资,能租不租的出去都是问题。
2、不要选择体量比较大的,一个社区都是公寓,那么你将面对更多的竞争,租金和空置率都会受到影响。
3、一定一定要选择市中心、办公区、商业区,至少空置率低,租金相对有一定的保障。
责任编辑: zhanghuan
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