101宗成交土地的背后 有人欢喜但是更多人在忧愁

今年上半年，房企在成都的拿地热情高涨，尤其是在主城区的参与度非常高，但优质土地资源毕竟有限，最终能够抢到“金娃娃”的房企并不多。锐理君梳理了前七个月部分重点土拍场次的信息发现，很多我们以前熟知的老牌房企，面对来势汹汹甚至咄咄逼人的新锐房企，在拍卖现场基本属于“打酱油”甚至是“陪太子读书”的角色。

不过需要注意的是，按照全年的供应计划，还有约5成左右预供应土地在路上，未来的5个月，或许才是真正的考验……

20+家房企参拍次数>5次

新力连拿4宗地成为大黑马

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锐理君对今年重点土拍场次作了简单梳理，报名参拍次数大于5次的房企有20+家，包括金地、碧桂园、保利、万科、德商、龙湖、金科、华宇、东原、招商、旭辉、正荣、光明、新力等。与此同时，一些久未在成都公开市场拿地的房企也频频现身，譬如蓝光、新希望，也有诸如中骏、上海(楼盘)大发等不断试探出手的 “新面孔。 只不过，在“僧多粥少”与竞争激烈的环境下，注定会出现几家欢喜更多人愁的局面。 根据锐理君统计，截至目前，2019年大成都已拍出地块101宗，已有42家企业通过土拍市场获得土储(作为对比，2017年全年为45家，2018年全年为53家)，其中万科、保利、龙湖、德商、碧桂园、奥园等均有2宗地入账;招商、正荣、金科等多家房企也都各自斩获1宗地;但众多房企仍是空手而归，这之中就包括多次“现身”的金地、华宇、光明、东原等。 2017年，人才住房用地与租赁住房用地登上历史舞台，人居置业无论是拿地宗数还是面积都稳居榜首。今年成都大力推进TOD项目建设，成都轨道交通集团晋升为“大地主”，目前已揽储1074亩，共计6宗地(加上挂牌取得的温江地块，面积合计为1117亩)，分别位于高新区、武侯区、龙泉驿区、郫都区、温江区、天府新区，其中5宗净用地面积在200亩及以上。按照规划，2019年成都将陆续启动13个TOD示范站点，预计下半年成都轨道交通集团土储还将持续增加。

△2019年成都轨道交通集团拿地情况(统计时间截至8月8日)

另外，“战绩”颇丰的还有成都城投置地与交投置地，均有7宗地入账，总用地面积分别为814亩、631亩。除此之外，连拿4宗地跻身拿地宗数排行榜前五的新力地产绝对算是今年成都土地市场跑出的一匹黑马。 截至目前，2019年成都已诞生万元地块22宗，而去年全年的万元地块为18宗;2019年溢价率超过50%的有17宗地，最高达到134%。地价反映了市场对于土地价值的认可程度，体现的是土地的“绝对价值”;溢价率更多反映了开发房企对未来预期市场的看好程度，属于土地的“相对价值”。 去年大成都溢价率TOP15地块全部位于远郊区域，彼时品牌房企纷纷“跟投”，地价节节攀升，这既是远郊市场价值爆发的结果，也是房企远拓下沉战略的有力体现。2019年，中心城区则是高溢价地块的集中诞生地，房企战线回收，紧守核心区域的决心再明显不过。

△2019年成都成交楼面价前10地块(统计时间截至8月8日)

△2019年成都溢价率前10地块(统计时间截至8月8日)

常客/新军/看客汇聚一堂

强者恒强，小型房企集体缺席

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实际上，从参拍表现与拿地结果综合分析可以对不同房企的动作意图与布局策略窥探一二。 常客：即资深规模房企，万科、保利、龙湖、碧桂园等是其中的典型代表。 在2019年的土拍市场，他们活跃度尤其高，参拍次数不下十场，拿地动作积极且有效。这与企业本身的实力与融资能力密切相关，拿地不过是他们的常规操作，而成都市场也只是其全国范围“攻城略地”的一个缩影。根据克而瑞发布的数据，今年前7个月碧桂园新增土地建面5008万方，新增土地货值4876亿元，万科新增土地建面2059万方，新增土地货值3246亿元……但是在上半年竞争激烈的成都市场嘛，他们更多时候也只能举举牌了。 新军：来势汹汹的新生拿地力量，干脆利落敢于出价，譬如禹洲、华发、新力地产与奥园地产，名列前茅的高价地、高溢价地大都与他们有关。

5月16日，经过上百轮的角逐，禹洲地产竞得锦江区三圣乡地块，18400元/㎡的成交楼面价不仅刷新了成都楼面价纪录，134%的溢价率也成为今年土拍市场之最。7月31日，即使有“现房销售”的规定动作，广州(楼盘)华发联合成都市锦江区统一建设有限公司还是以楼面价19800元/㎡拿下锦江区41亩地块，把成都地价纪录再次推向新高。

作为新进房企的禹洲与华发大手笔豪掷成都，第一次 试水与城市占位目的的可能性更大。奥园地产与新力地产虽然在成都早有项目开发，但于公开市场拿地却始于今年，激情拿地背后，强化规模与战略布局或许是重要出发点。

△2019年新力地产在成都拿地情况(统计时间截至8月8日)

看客：也有房企虽然在参拍名单中偶有出现，但在举牌过程中却少见发声。

譬如在5月16日锦江区与成华区地块出让中，近40家房企报名参加，但根据锐理统计，真正参与叫价的只有20余家，有十余家选择了作壁上观。有业内人士分析，对一些房企而言，拿不拿地不重要，但必须要有拿地的实力，这样才能给合作开发等带来正向的信号。(PS.当然，也有投拓人士跟锐理君大吐苦水：你以为不想拿地啊?要抢得过对手啊!!!) 此外，克而瑞数据显示，2019年1-7月TOP10房企新增货值均破千亿，占百强集中度超过40%，面对如今的融资环境，融资渠道、融资成本更有优势的规模房企拿地态势还将持续，但留给中小型房企的生存空间却越来越小。这在成都市场也有体现，从锐理君获取的参拍名单来看，小型房企几乎是集体缺席今年多场热点土拍。 马太效应下，房企要“活下去”，多拿地扩规模是必然动作，因此“管它三七二十一，先拿到地再说”是不少房企的心声。更何况单打独斗太难也可以选择合作开发，譬如德商3月12日拿下的金牛茶店子地块(楼面价17200元/㎡)，最终选择联手新希望，而新力拉来蓝光、弘阳，三强联合开发双流东升项目(楼面价13600元/㎡)……

965亩土地8月拟登场

全年还有约5成预供应土地在路上

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那么，在今年剩下的三分之一时间里，于房企而言，还有多少拿地机会? 短期来看，根据成都市公共资源交易服务中心发布的公告，8月成都土拍市场是远郊的主场，目前已有14宗地正在候场，共计约965亩，分别来自崇州、蒲江、邛崃、新津、青白江、彭州、金堂。最低起始楼面价约1100元/㎡，最高起始楼面价4000元/㎡。当然，远郊市场预计降低也是客观事实，有机会，也存在挑战。

△2019年8月成都拟拍卖地块(统计时间截至8月12日)

时间线拉长，今年三月，成都市规划和自然资源局相关负责人在《成都面对面·党风政风热线》节目中表示，2019年全市经营性建设用地供应计划为21700亩，同比增长33%，其中中心城区(11+2区域)供应计划 9900亩，占计划总量的46%;其他市县供应计划4400亩，占计划总量的20%;与往年相比，新增单列成都“东进”区域供应计划3400亩，占计划总量的25%;另有2000亩，占计划总量的9%的计划指标将根据市场变化及产业引入情况安排使用。

就上半年的完成度来看，下半年还存在巨大的供应空间，包括大量中心城区土地。根据锐理数据统计，截至统计时间，大成都已供应10708亩，完成率49%，也就是还有5成左右土地未供应，有拿地计划，尤其是余粮告急的房企不妨积极关注。 不可否认的是，下半年拿地的难度亦不小，最主要的压力还是来自资金层面。实际上，近3个月时间内，ABS、信托、海外债等融资渠道先后收紧。

8月5日上午，离岸、在岸人民币汇率双双“破7”，房企海外债偿债成本上升;8月7日，据证券日报报道，银保监会再发声，“64号文”指出在房地产信托业务上，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头;在8月初的央行下半年工作会议上，“持续加强房地产市场资金管控”，成为重要任务之一……资金链收紧对以高杠杆著称的房地产行业而言，无疑是泰山压顶。

为稳固现金流，下半年“促销售、抓回款”将会是大多数房企的主要课题。不过锐理君近日得到的多个消息是，此前一直按兵不动的部分房企，近期明显加快了在近远郊区域的看地动作，“想拿地”的心仍然在跳动。当然，土地资源还是多，但集团最终批下来的拿地指标线嘛，那还是很“打脑壳”了~~ ----------------------------------统计时间：截至2019年8月8日统计范围：大成都(含简阳)，拍卖方式出让地块