郑州，是一个房价扁平化了的城市

提到泡沫，大家一定会想到这两样。

一是邓紫棋，二就是中国楼市了。

经济学中，泡沫的意思是事物价格上升，使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主。

照此说法，如何让泡沫产生呢?就得加快人们预期的传导，即一下子所有人都知道要涨了。这个时候，媒体就很重要。

楼市媒体哪里强?郑州(楼盘)楼市独一档。

郑州的楼市媒体相当发达，新榜上楼市前五十就有四个来源郑州，甚至还有两个常年前五的大号。

所以，郑州的购房者对房价相当敏感，对郑州的预期也相当高，上一轮行情领涨的，除了几个一线城市，就是合肥(楼盘)和郑州。泡沫也就这么出来了。

不过，自今年初以来，郑州楼市全面进入挤泡沫阶段，降价促销的单点楼盘频出，二手房也在持续阴跌的趋势当中，总体价格方面尤其是配套不全的新区下降比较明显。

时至今日，到底哪些区域还有泡沫成分，哪些区域又货真价实呢?

我们用理论、经验、数据结合实调，来给大家一个清晰的答案。

如果不在郑州买房，这一套分析逻辑，也可以延展到中国其他城市。

通观全局

全国的开发商，基本都在16、17年房价高涨的时候疯狂拿地。

郑州也不例外，由于前两年城中村拆迁火热，市场行情也很好，土地供应量就非常大。

这直接导致郑州市区内，成片的可大面积开发的土地所剩无几。今年的住宅供应量就大幅减少。

对比隔壁的武汉(楼盘)，郑州9月入市的楼盘就少很多。

同时，郑州2018年房地产投资占GDP高达32.1%，排全国第五，房产依赖困境严重，土地财政模式急需改善，也不敢再继续大量出让土地了。

以上，造成了现在郑州新房不多的现象。我们数了一下，全郑州现在在售的，总共也只有54个项目。

当新房有限，个例楼盘对片区整体均价影响较大时，二手房更能均价更能反映市场情况。我们就从二手房来看看郑州市场。

首先，了解一下郑州的区位图以及2019年8月各区的二手房价格：

除了郑东新区和临近它的经开，其他区域房价非常扁平化，都在1万3、1万4附近。这主要跟三个因素有关，一是郑州作为路网发达的平原城市，交通便利;二是各区域的配套差距不大，尤其商业;三是这几年城市发展快，人们对各片区未来的预期也很高，就愿意付出高价。 但国人的预期，总是容易超理性的爆发，我们看看各片区的二手房走势就知道了

无一例外，主城六区相对去年通通在下跌。

下跌最严重的惠济区，从去年的1万5跌到了今年的1万3。

我们打开郑州市的总规图，看到惠济片区在北部光秃秃的一块，既没有像高新、经开这样的经济概念，也没有各类中心的紫色红色小圈圈。曾经1万5的价格，必然是有些不合适了。

今天，惠济区的价格又出现了一定涨幅，8月环比上涨1.84%，是否可以说已经走向理性了呢?

那么，我们就从惠济开始，由北向南，再问西东，最后问鼎老中原，把郑州扎扎实实走一遍，看看每个片区到底值不值。

生活在惠济?

前两年，郑州全城都在涨。顺势而为，惠济也跟着涨。

前两年，每个区都在卖地。顺风而呼，惠济也跟着卖。

但是，当其他区域看到形势不对，减少供应了以后，惠济却依然没有停止。

这就导致了该地区供应量过大，需求量过小的尴尬局面。也就有了后来的降价潮。

这里并非就业中心，也没有政策照顾。

价格想要做到与附近的金水北和东区北扁平，几乎不可能。

但是，纯生活区也有其支撑面。

惠济的置业顾问都喜欢跟我们说这样一句话：

“城市向东，生活向北。”

说东部是城市的就业区，北部则要打造郑州的生活区。

我听完内心毫无波澜，甚至有点想笑。我都不在这工作，凭什么在这生活，除非。。。

除非房价便宜。

同能级城市中，不少地方也有这样的区域，没有政策和产业，但离市中心不太远，价格便宜，环境也不错。于是就成了刚需的第一选择，有其自住价值。

比如武汉白沙洲的房价1万5，但10公里外的武昌核心就到了2万3。

比如长沙(楼盘)开福北的房价7千，10公里外的五一片区就到了1万2。

惠济目前的价格在1万3，10公里外的就业中心郑东就到了2万。

在快速路通达的郑州，这种价差下的惠济是可以考虑的。也可以说，当时1万5的泡沫，已经被挤到理性。

可是，1万3的基本面，会不会还有一波下跌呢?

这其实很难，因为地缘客户和居住环境，支撑了其价格。

地缘客户包括三类，一是在金水北和郑东就业，但买不起该区域房产的刚需外溢;二是以前的惠济城中村居民，不管是不是拆迁户，亲戚朋友都在这里;三是北边焦作(楼盘)、安阳(楼盘)、新乡(楼盘)等地的进城人口，回家近。

居住环境主要是两方面。一是惠济由于离马头岗机场不远，航空限高，容积率就非常低;二是惠济有不少包括黄河迎宾馆在内的绿地丰富的低密花园，且工业厂区少，生态环境还行。

大量的地缘客户和相对较好的居住环境，使得其1万2、1万3的房价还是可以撑得住的。但产业的乏力和地位的薄弱，长线来看涨幅如果要跑赢高新和郑东，可能有点难。

在惠济，趁着这几个月淘一淘打折的新房、比一比性价比高的二手房，用来自住还是可以的。

南部生态城?

产业薄弱的地区，还可以使用另一个概念：生态。

管城区南部(当地人称之为管南片区)的置业顾问非常喜欢说这个词，他们会说这里青山绿水，生态宜居。

果然，道路两旁都是新鲜水果，很生态。

24假人交警全天候执勤保卫安全，很宜居。

很显然，稀少的人气已经无形中透露出，这个区域还有太长的开发周期。所谓的生态宜居，更多只是营销词汇。

和惠济一样，管南也存在产业支撑力不够和供应量过大的情况。

这里几乎找不到什么落地的商业区和办公区，只有很多不断开建的商品房。

和惠济不一样的是，这个片区在今年初，还借着小阳春涨了一波。

这可能和当时小李庄站作为郑州四大铁路枢纽落地有关，也可能和众开发商的营销手段有关。

但作为纯生活区，管南的居住环境并不如惠济。

物流园多，厂区多，道路规划落地滞后，商业少，公园少等等因素，都不太利于居住。

尽管新密、新郑、管城外溢和经开外溢的地缘客户也不少，但单单只靠一个小李庄的辐射和几个开发商的搭建，这个区域的潜力恐怕也有限。

管南的西边还有个二七新城，也处于规划落不了地的窘境。

写字楼是建好了，但底商没啥流量，处于半关门的状态。车辆肆意停在马路边，建筑垃圾也就拿个绿布盖着。在郑州多处CBD想开花的今天，这里的成型更是要等到猴年马月。

总之，惠济和管南这两个纯生活区，尽管价格差不多，但惠济相较管南理性一些，经过了一波涨跌起伏，居住属性也更强。如果不考虑地缘因素，选惠济比选管南更加划算。

港区，港城?

再往南走，也就是总规划图右下方，有一片非常大的新区，名曰郑州航空港经济综合实验区。

这个区域政治地位是足够的，全国首个航空港经济发展先行区。就是划太大了点，415平方公里，赶上深圳(楼盘)盐田、南山、罗湖和福田四个区加起来的面积了。与其说港区，不如说是港城。

所以，拿港区作为郑州的一个区，是不准确的。未来，随着国家对港区的不断投入和港区自身的产业发展，极其可能成为一个独立的卫星城。

选择在这座城工作，也就是在港区上班，房子买在这问题不大。

因为这里不仅有富士康、京东全球购、恒大新能源、和晶科技(300279,股吧)等诸多产业支撑，人口流入肯定没啥问题。而且总规划图上也有清晰的三中心重点标识，市里还宁愿修这么远的地铁也要修过来几条线，可见其政策倾斜程度，也是非常高。

即使有富士康要走的风声，港区依然可以是新郑市民和长葛市民的城镇化第一选择地，人口支撑肯定会有。

与以上对应的是，慢慢港区肯定会有大型商业和景观休闲区起来，生活还是可以生活，不算远郊火坑。

但如果不在这里工作或纯投资，就意义不大了。

因为，和港区类似，二线城市的大面积新区还有昆明(楼盘)的滇中新区，兰州(楼盘)的兰州新区等等。

这些新区通通一时半会都成型不了，因为举国的资源还是向一线城市倾斜更多，二线城市的经济实力往往有限，把蛋糕做大，非一朝一夕之功。

况且，南港片区离市区足足有60公里。就是可以从德国穿过卢森堡再越过比利时到法国的距离。基本没有郑州人把这当睡城。

可能有消息说港区的楼面价很高，去年南港双鹤板块的几宗地全部以熔断价成交，最高楼面价超过5500，将来的房价肯定是1万1往上走了。岂不可以投资南港一波?

但永远要记住，开发商可不管区域未来发展怎么样。

他们的使命，是赚钱。

炒高地价，做高楼价，等人接盘。那么开发商的这次操作就算是成功了。而不是说非要区域发展，楼有所值，他们才算拿对了地。

所以，如果投资南港。可以算是一种赌博，万一开发商以后把楼价炒起来了，南港诸多产业的就业人口不得不选择接盘，那也可以赚到。反之，则被套牢。

河南省ZF在东，郑州市ZF在西，相信最值得关注的其实还是东西走向。常西湖、高新、北龙湖、老郑东、经开、滨河、白沙绿博、金水、老管城、老中原和老二七的区域价值又是几何?

我们且听下回分解。