金水北的两条暗线

前两天，天津(楼盘)七项举措承接非首都功能疏解的政策一出来，很多人就觉得，天津的限购正式松动了。

同一天，南京(楼盘)也悄磨叽地出台了一个模棱两可的政策。

又一次，冰面上有裂缝出现了。

得不到的永远在骚动，被偏爱的总有恃无恐。

比如金水北。

有句话是这么说的：世界是郑东的，也是港区的，但终究是金水北的。

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郑州(楼盘)有个不成文的年度惯例，每年都会有一个神盘脱颖而出。比如2015年的建业天筑，2016年的海马公园，2017年的昆仑望岳，2018年的普罗理想国……

等到了金水北，“神盘”似乎也可以批量生产了。

2018年，名门翠园未开先火，成为当年楼市最大的黑马。哪怕是后来捆绑车位也挡不住人们如火的热情，以此激活了整个金水北。

2019年，翠园的“神盘效应”传导到了更多楼盘：

4月，瀚海思念城，开盘1180套房子，卖了1100套，去化率93%。并且，凭一己之力将区域房价从1.6万提升至1.8万层级。

6月，万科民安江山府，400多套房源不到3被抢光，售楼部流传着有抢不到房的客户哭着离开的传闻。

8月，美盛教育港湾，首开528套房源，去化率100%。

9月，瀚宇天悦城开盘，406套房源去化100%。

……

更过分的是，金水北不仅卖得好，还卖得贵。如今区域整体房价保持在1.7W以上，个别项目已突破2W，三环一线几无对手。

市场萧瑟之声不绝，唯金水北一路逆市上行，多少兄弟板块已哭晕在厕所?

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金水北为何被偏爱的有恃无恐?

有人说，金水北城中村最为集中，房地产开发缓慢，需求都被压制了;有人说，这里十几年的二手房小区众多，改善需求同样浓烈;还有人说，这里和北龙湖咫尺距离，躺着都能享受顶豪片区的外溢红利……

都对，但也不全对。

金水北最大的价值在于两点，一是地段，二是价差。

地段：对比三环一线的高新、惠济、常西湖等区域，金水北无论人口导入，还是商业、地铁、等配套，优势都十分明显。

价差：金水老城价格在2万—3万，金水北1.6万—2万，中间存在约5000的差价。如果对比北龙湖，价差红利就更明显了。

目前，郑州终极改善，比如首付100万以上，第一选择北龙湖。而低一层级的改善，如首付50—70万左右，可以选择的区域大概有金水北、杨金、高铁板块和老经开区。

高铁板块几乎没有房源;老经开区在售新盘也仅有两三个，房源也不多;杨金片区前期被小开发商占据，缺少统一规划，且存在明显不利因素，价格相对虚高，难言性价比。

所以，金水北便成了众多改善族不约而同的选择，是郑州改善购房最为集中的区域之一。

由此，也可以看出埋在金水北楼市的两条暗线，一为自住，二为改善。

买金水北的，基本都在锚定这样一个条件链：主城+自住+改善。

真正的改善一定是留在主城的，这在每一个城市都基本相似，因为主城成熟度更高，配套更完善，居住氛围更浓烈，客户圈层更加明晰而谨慎。

在杭州(楼盘)，无论奥体板块如何风生水起，有钱的杭州人还是希望在武林门、拱宸一带实现安居梦;在成都，老牌的攀成钢片区，房价基本3万+，但仍是改善客户自住 第一选择 之地;合肥(楼盘)的政务区，商业、政务、医疗、教育资源聚集，十分类似郑州的金水北。

对于自住+改善型客户而言，新区虽好，但也更远，不确定性更高，选择主城更实在，也更明智。

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金水北，如今郑州主城新盘集中最多的区域。

在售楼盘包括，美盛教育港湾、瀚宇天悦城、碧桂园天麓、万科民安江山府、融创中原大观、保利海德公园、锦艺金水湾、丰乐奥体公馆、泰山誉景、祈福明天香槟苑等。

纯新盘有旭瑞和昌优地、华瑞紫金嘉苑等。

还有处于尾盘阶段的美景美境、瀚海思念城、名门翠园、绿地璀璨天城等。

怎么选?

重点关注：万科民安江山府、美盛教育港湾、瀚宇天悦城、保利海德公园、旭瑞和昌优地以及锦艺金水湾。

万科民安江山府：金水北品质和物业相对最好的楼盘。江山府是典型的均好盘，位置、产品、开发商和配套都不错，两梯两户的产品设计很有诚意。万科品牌加持，装修标准不低，郑州改善网红盘。

美盛教育港湾：三张王牌，位置+学校+商业配套。位置不用说，临北三环、文化路、国基路，4号、7号线双地铁。总占地1600多亩，教育用地就占了260亩，规划有11所幼儿园、5所小学和2所中学。后期，美盛商业也会引入。

瀚宇天悦城：和竞品美盛教育港湾类似，相比之下位置更靠北，产品也更偏向刚需一些。优势在于位置，双河双地铁，周边配套也很成熟。

保利海德公园：在售楼盘中，距离金水老区最远的，连霍高速以北。目前在售是二期的一个地块，有四栋楼。优点也挺突出，央企保利开发，容积率低，小高层、带装修、近北龙湖、北面就是贾鲁河。产品也不错，三层中空LOW-E玻璃、户内净水、指纹密码锁、新风、地暖……

旭瑞和昌优地：不是旭瑞和和昌联合体，开发商就叫旭瑞和昌，与和昌集团同属一个总公司。其在郑州的项目还有旭瑞和昌城市之光、旭瑞和昌花漾里等。

最大亮点是区域内难得的净地，容积率3.39，主城不多见，纯高层设计，中央合围式景观花园，110-143平米的户型占比超过70%，改善纯粹度高。

锦艺金水湾：在售四期产品至少有三大亮点，一是紧邻40万方大型商业综合体，金水锦艺城，商业配套对住宅产品绝对是一大加分项;二是配套好，对望贾鲁河和滨河公园，教育上有郑州丽水外国语中学这样的资源;三是性价比高，尾盘阶段，金水北改善客户捡漏机会。

接下来还可以关注：融创中原大观、碧桂园天麓、丰乐奥体公馆、泰山誉景。

这几个盘也不是说有多少不足，选择的关键还在于价格，比如，融创中原大观1.7万左右，碧桂园天麓1.75万左右，丰乐奥体公馆、泰山誉景1.6万左右，那还是很值得入手的。

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此外，还有一个很值得关注的纯新盘，华瑞紫金嘉苑。

开发商华瑞品牌一般，口碑也一般，但是，这个盘很可能给人惊喜，成为刚需购房者入住金水北的最佳机会。

华瑞紫金嘉苑临瀚宇天悦城较近，张家村城改项目，规划9栋高层，包括3栋安置房，新中式风格。主力户型段，91—129平米。

前段时间，高新区的华瑞紫银华庭推出过一批特价房，价格很有诚意。

因此，华瑞紫金嘉苑首开很可能走低价策略，如果均价在1.6万以内，便是刚需上车金水北的好机会。

2019很快就要过去了，市场变得愈发微妙起来，冰封已久的湖面也开始了有了裂痕。

但反过来看，这时候也是入场的好时机，临近年底，开发商回款亚压力山大，优惠、打折力度往往是一年中最有诚意的。