绿地控股这半年：回款率、多元化与微涨的土地单价

　　7月21日的公告显示，2020年上半年，绿地控股实现营业总收入2099亿元，同比增加4.14%;实现利润总额153亿元，同比减少7.66%;实现归属于上市公司股东的净利润80亿元，同比减少10.79%。

　　对于去年营收利润等指标均保持正向增长的绿地控股而言，这半年的利润微降，与疫情黑天鹅事件不无关系。

　　回款率与多元化

　　从房地产业务的销售数据中便可窥见，上半年，绿地控股实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少20.7%;实现合同销售面积1031.2万平方米，比去年同期减少30.7%。

　　但得益于二季度的复工复产及多元化产业创收，绿地控股上半年的业绩其实还算乐观。对于这一阶段的业绩表现，绿地控股董事长张玉良则表示，有信心保持年初目标不变、指标不减，持续推进高质量发展。

　　今年初，绿地控股并没有对外公布全年增速目标，去年没有迈过4000亿销售门槛的遗憾，或许大概率是想要挽回。

　　而针对2020年特殊情况，绿地控股的房地产业务将回款放在突出位置。

　　期内，绿地控股实现回款1257亿元，回款率达到95%，同比上升近15个百分点;其中住宅产品销售金额占比超7成，回款率达106%。相较于2019年实现78%的回款率，可见绿地紧抓回款有所成效。

　　例如在上海，绿地董家渡项目终于在今年2月底拿到了住宅部分的第一张预售证。于3月24日，作为疫情之后上海第一个入市项目，绿地董家渡项目开盘三栋住宅楼，按照均价13.8万元/平方米算，首期推出的203套房源或为绿地回笼现金近60亿元。

　　绿地董家渡项目也是上半年绿地控股的聚焦点之一。住宅部分开售之外，商办部分也有动态。

　　5月，上海银行向中民外滩房地产开发有限公司购置一栋绿地外滩中心T2幢办公楼及地下产权停车位项目，总价款48.54亿元。于绿地而言，出售董家渡项目写字楼部分可以去化商办资产，加速回款，补充现金流。

　　在上半年绿地控股的房地产出租情况上，截至2020年6月末，出租物业面积为355.43万平方米，出租率为80.2%。2020 年 1-6 月，出租物业取得租金收入 4.89亿元。

　　另一方面，即使是在2020年遭遇疫情“黑天鹅”，绿地仍加大了投资布局，其披露数据显示，在疫情后绿地在全国重点区域新增重大战略项目预计总投资额逾2000亿元。

　　其中，包括绿地控股与贵阳市人民政府、贵安新区管委会签约全面战略合作，核心4个项目合计用地面积3305亩，计划投资总额500亿元。

　　此外，绿地集团与中国融通农发集团、东方国际集团、四川铁投集团等多家企业签订了合作协议，多涉及产业综合开发项目。

　　而在项目合作之中，体现的是绿地控股的多元化布局加速。上半年，绿地控股投资建设医疗健康产业园，打造健康产业新商业模式。

　　与上海中医药大学、上海医药集团、上海交大医学院开展合作，推进在长三角重点区域布局医疗健康产业园;而与东方国际开展合作，是以城市更新方式，在上海浦东康桥地区投资建设医疗物资研发生产基地。

　　布局调整与土储成本上涨

　　多元化之外，绿地控股上半年在纳储上也花了不少心思。上半年，绿地控股累计新增项目59个，计容建筑面积1465万平方米。为此，绿地需支付总地价448亿元，新增货值近1600亿元，平均楼面价3047元/平方米。

　　新增土储结构按计容建面计算，约73%为住宅，按货值计算，约51%的项目位于一二线城市。

　　货值结构与2019年大致相同。于2019年，绿地控股新增的108个项目总货值近4500亿元，其中约50%的项目布局在一二线城市，平均楼面价仅2439元/平方米。

　　对比可发现，今年上半年绿地控股拿地的平均楼面价有所上涨。而过去几年，得益于绿地控股大基建基因，与政府合作可获取低价大体量项目，还有地块所处的地理位置因素，每年绿地控股拿地成本都是逐渐降低的。

　　此次拿地成本的上升，或许亦体现了，绿地控股在调整布局以及项目层次。

　　这半年以来，绿地控股最为聚焦的版图新拓，正是绿地湾区公司这一平台的新设。据观点地产新媒体此前报道，绿地湾区公司是绿地在2020年新设立的大湾区平台，主体为此前的绿地广东事业部以及绿地香港广东公司，负责人是绿地香港首席运营官侯光军。

　　绿地湾区也一直在发力，包括辗转3年后首入惠州布局。

　　但作为绿地湾区的主体，绿地香港上半年销售表现也较为乏力，录得合约销售约为132.72亿元，同比减少48.17%。按照绿地香港2020年目标销售550亿元计算，其仅完成全年目标的24.13%。

　　另一方面，绿地控股开竣工及交付等情况也受到一些影响。结转速度有所下降，新增供应面积956万平方米，达到去年同期规模的80%，合同交付面积903万平方米，达到去年同期规模的122%，新开工面积1633万平方米，同比下降38.1%，竣工备案面积602万平方米，同比微升1.3%。

　　按照上半年的步子来看，绿地控股下半年还需要多加把劲。或许此次控股股东筹划公司控制权结构的事件，能为绿地控股的下半年注入一剂强心针。