房价不会和葱等价，却比你想的要便宜

要叙述这个主题，要从经济周期，数据周期，债务周期，平衡关系等多个角度角度去阐述，所以篇幅一篇文章是不足以说完的。会分成很多个章节来讲。今天是第一章。

可能近20年的房地产大牛市，让越来越多的国人坚信，房价上涨是一个永恒的主旋律。

中国现代化经济周期从1978年改革开放以来至今41年，全国性的房价，涨了近20年，确实很难让太多人相信房价有会跌的一天。

41年的时间，对于一个人来说，很长，但对于一个国家级的经济周期来说，太短，短到不足以走完一个圆。

每一个经济周期都是从稚嫩，积累，加速，爆发再到放缓，衰退，消化，完成一个循环的，从无例外。

只是我们的时间太短，没有经历过所有的环节，所以不足以从我们自身的发展史，找到更远的参照物。

所幸，五千年的文明，除了留下骄傲，更给我们留下了智慧，让我们学会去参考和借鉴。

世界经济发展史上，大规模因为房地产所引发的泡沫危机，一共有四次，那么我们就好好去看看这比较经典的四个案例，能带给我们什么样的参考。

今天的主要内容是历史资料，我相信以史为镜，可以明兴衰更替。

美国弗洛里达房地产泡沫形成的基础和历史环境

这大概是近代人类史或者说人类史上第一次房地产泡沫。

时间呢是二十世纪二十年代，坐标美国弗罗里达州(楼盘)。

也就是一战结束后没多久吧，天生的地理位置让美国没收到战火波及，策略正确性让美国在一战中得以幸免，同时向欧洲输出大量的战争物资，吸纳了大量的欧洲逃离资本和技术之后，美国经济和科技都得到了质的飞跃。

然后，美国人有钱了啊~

有钱干啥呢?无非就是强调精神物质享受，买房买车到处玩，这点全世界不论人种不论肤色，貌似都差不多。

于是一个原本属于少数人的度假圣地，弗罗里达州被挖掘出来了。

弗罗里达州位于美国的东南角，天然海洋气候，度假胜地迈阿密，就在这了。

大量有钱有闲的美国人开始没事儿跑到弗罗里达州去享受人生去了。

随着外来人口的大量涌入，原本地广人稀的弗洛里达瞬间就变得炙手可热了。

而且此时美国经济飞速腾飞，加上美国在一战过后，美国的交通、矿产、建筑业飞速发展。

汽车、电器、机械、加工食品等行业进入兴盛状况。

使得美国的公共交通和汽车业发展及其发达，由于当时的美国总统是柯立芝总统，所以也有人叫这段周期为柯立芝幸福时代。

交通的便捷让更多的弗洛里达外地人，或者说和距离限制，这是前提。

而经济的繁荣让越来越多的美国有钱人，愿意花钱在这个度假圣地去消费，或者购置度假屋。

当时整个美国社会充斥着奢靡和享受的大背景和历史环境。

想要去了解详细内容的，可以找个电影看看，莱昂纳多主演的，相当的到位和贴近史实，《了不起的盖茨比》，刷新你的三观。

二、上帝也疯狂的佛罗里达房价

于是有聪明的就想到了，对比美国其他人口稠密区域，原本就没多少人的弗洛里达现在作为新生度假胜地，地价实在太便宜了。

于是开始有了第一批开始囤地人，随着度假人群的增多，消费的增长，商业的繁盛，原本就处于价格坑地的地价，自然水涨船高了。

这世界永远不缺跟风的人，在看到第一批敢于吃螃蟹的人确实吃到了螃蟹之后，眼热的人还会少么?

比如说棕榈海滩这样的风景胜地，1923年的时候，土地价格为80万美元，1924年飞涨到到150万，1925年为400万美元。

这就是资本的魔力。

地价的飞涨让资本收获丰厚的回报，也吸引更多的资本到来。

房价几乎以每年一倍的价格上番，核心的迈阿密区域，年均涨幅达到了5-6倍。

而当时盛行的一句口号，可能大家听到了会似曾相似，今天不买房，明天就没房买~熟悉吗?

疯狂地资本流入，导致投机者只需要动用很少的资金，就可以撬动杠杆，因为当时的银行只需要提供10%的首付，其余全部由银行提供，而在房价近乎于单边暴涨的情况下，投机者几乎只需要支付银行利息，就可以安心等待房价上涨后，抛出房产获取高额暴利，以十倍计的利润，如何不疯狂。

极致时，迈阿密一个市拥有两千多家房地产公司，从事房屋中介的人员有超过25000人，而此时迈阿密总人口数量不到八万人。

三、泡沫破裂

佛罗里达的房价泡沫最终是崩了，不过这次，刺破佛罗里达房地产泡沫的，不是政策，也不是经济基本面，而是由天灾引起的，飓风袭击了佛罗里达，摧毁两个弗罗里达州城市，房屋受损摧毁超过13000栋。

而这，直接让原有的杠杆借贷支撑弗罗里达州楼市的模式崩盘，因为房屋摧毁了，原本只付了首付，每月只需要换利息，等待房价上涨之后转给后来者谋取暴利的这批购房者，因为房屋没了，也没有足够的资本去偿还剩余贷款，如意算盘打碎后只能选择破产。

这形成了银行无法挽回的坏账率。

那么毁坏的房屋让剩余完好的房屋因为供求关系的改变而涨价了吗?

没有。

因为原来在所有人眼里只要拿到手就赚钱硬通货，保值品的度假屋瞬间就成了随时可能化作乌有的高风险资产，风一吹就凉凉啊~

而这直接导致接盘的人数量和出价都大幅度减少。

然后，弗罗里达州在高峰期1925年10.7亿美元的成交额迅速萎缩，1926年弗洛里达房地产成交为1.4亿美元。

于是很多灾难过后房屋保存完好者因为多是利用银行借贷杠杆完成购房的投机客也因为无法完成资本周转，偿还银行债务，被迫选择抛售房产或由银行回收清盘，于是千金难购一房的局面被打破，拿到房就等于暴利的局面不再。

弗洛里达房地产崩盘由此开始。

最终随着1929年美国产能和金融泡沫炸裂，同步发作之下，引发了二十世纪三十年代的大萧条。

所以说起炒房，老美也不见得就不如国人这么热衷。

很多专家喜欢把国人对于土地和房产的热衷当成论证中国房价不跌的理由。

都说中国人买房的气势敢教开发商无颜色，殊不知美国人炒起房子那也不遑多让，难分伯仲，敢教上帝也疯狂。

一、这真的只是他们歪果仁的历史?

历史长河从不回溯，但历史也在重复着惊人的类似。

同样的事情，在数十年后也在数万里外的东方发生过，同样的地域定位。

60年代和75年之前出生的人应该比较清楚这事儿。

有点像是83版神雕侠侣和96版神雕侠侣的样子，除了主角和导演，其他的还挺相近的，毕竟剧本是一样的。

二、对标弗洛里达的海南(楼盘)省房地产泡沫

1988年，海南省脱离广东形成独立的海南省。

1988年之初，海南省房价约为1350圆每平米，1991年平均房价1400.

但在1992年，随着大量的资本涌入，炒作海南旅游胜地和相关概念，具体就不描述了。

海南的房价迅速猛涨至五千元每平米，而在1993年峰值涨到7500元每平米。

和曾经的弗洛里达类似，人口约100万的海南拥有1.3万家房地产公司，像吗?

91年初海口土地价格100万每亩，93年峰值680万每亩。

要发财到海南，要赚钱炒楼花。

疯狂的时候拍下楼花抽个烟的功夫加价脱手就能赚钱·~

最终房地产泡沫于1993年下旬破裂。

哪里来哪里去，1996年一切基本回到原点，原本91年泡沫100万一亩的地价96年还是100万一亩。

而高位出逃的，就包括冯仑，潘石屹，易小迪等万通六君子这些为代表的人，后来都成一方大佬了。

三、庞氏骗局和庞氏骗局的变种P2P

佛罗里达房地产泡沫的过程中，美国出现了一个传奇人物叫庞兹，推出了一款叫做邮购券的产品，给予远超银行利率的回报，实质呢是借新钱还旧钱，最终入不敷出之后就会炸裂，后来这货出名了，这套路数后来统称庞氏骗局，庞兹就是鼻祖。

不过客观的说，假定房价可以一直涨下去，只要房产投资收益始终高于邮购券回报率，他就可以拿着融来的钱去买房，用买房的收益去支付利息，实现无中生有，空手套白狼。

这个庞氏骗局就一直不会崩。而庞兹也可以借此无中生有，空手赚取大量的差价。所以某种程度上来说，这货还确实就是个金融天才，只不过飓风吹了，房价崩了，所以他后来凉凉了。

这套东西在中国换了个马甲，前些年大家应该还经常见到，叫P2P。

换汤不换药，同样是利用远高于正常银行利率的融资成本吸纳资本，同样是用借新还旧的手法去兑付。

那么P2P最大的融资去向是哪里?楼市和股市等资本市场。

假定股市一直涨，楼市一直涨，当炒楼炒股的收益大于融资成本，这些平台就可以用这样的方式轻松赚取差价，和庞兹一样实现无中生有。

算盘打得很好，但实际操作起来真的如此吗?

股市最起码从2015年下半年到现在，整体是下跌的，基金机构在2017年清盘以千计。

这个周期内的资本进入股市别说赚多少，以大概率而言，能做到保本就不错了。

但这是保本就够的事情吗?拿什么去支付高息融资而来的资本?

而楼市，在强调房住不炒的基调上，不说跌，但最起码想涨是难了。

2019年三月的楼市小阳春，在4月重提房住不炒的情况下，直接就熄火了。

在P2P融资动辄10%以上的收益率的融资成本基础上，大量融资投入到楼市和股市，就意味着楼市和股市一旦不能提供超过融资成本的收益，这个把戏自然就玩不下去了。

而之所以要说这些，就是告诉所有人，房价暴涨也好，全民炒房也好，P2P炸雷也好，这些套路，老牌发达国家的历史上都经历过，可叹太多人多数觉得那是歪果仁的事情和历史，关我何事?

殊不知，很多套路本质都是一样的，无非是换个名称，稍微改变下玩法，仅此而已。

日本房地产和金融泡沫形成的基础和历史环境

一、当时的日本的历史环境状况

很多人都说中国人是一个擅长创造奇迹的民族，事实也确实如此，比如我们改革开放之后经济的突飞猛进就是其中之一。

但客观的说，日本也创造了经济史上的奇迹。

从二战过后，作为战败国的日本专心发展战后经济。

从1953年到1973年间20年，日本就迅速从一个战败后的农业国过渡到钢铁和汽车出口世界第一的工业国。

丰田，本田，三菱这些汽车品牌占据世界汽车销售份额半壁江山。

而到了1983年，全球外汇储备8000亿美元，日本独占4000亿，可以想象当时日本在全球经贸格局中的地位。

难以想象这是三十年间的蜕变。

二、蒸蒸日上的日本和深陷石油危机的美国

和蒸蒸日上的日本不同，美国从1978年开始陷入石油危机，国内通胀居高不下，严重影响了企业生存和国民正常生活。

因为伊朗政治格局发生变化，导致石油出口大幅减少，到1978年12月26日，当时的全球第二大石油出口国伊朗全面停止出口石油，导致全球石油供给减少五百万桶的日产量，直接破坏了石油供应生态链。

美标汽油从0.65美元每加仑快速飞涨至1.35美元每加仑。

国际原油价格从13美元每桶暴涨至34美元每桶。

战略资源石油的生态链破坏后引起了一系列化学变化，包括因为油价高企给西方工业国家带来的快速提升的石油进口费用以及高通胀，以及高失业率。

美国1977年通胀率为6%，1979暴涨至10%，1980-1981年均在双位数以上。

和第一次石油危机一样，造成了美国的经济衰退，美国GDP从1978年5.6%，到1980年的3.2%，而1981年为负0.2%。

三、美国是如何祸水东引的

美国首先调整利率，1979年保罗沃克上任美联储主席，五年间，美联储利率上升60%。

美元的快速升值，引起大量的美元资本回流，同时也带动全球资本流向美国。

美国成为全球资本最大的集汇地。

1985年9月22，美国，日本，联邦德国，英国法国于纽约广场签订协议，协议拟定，五国将联合干预汇率市场，抛售美元引起美元快速贬值，这就是广场协议。

在这个过程中，美元和主要货币汇率大幅度贬值，其他国家汇率升值。而其中升值最大的是美元日元货币对。

而在这过程中，日本先是降税一万亿，然后是追加了5万亿日元公共投资，同年又增补2万亿日元财政开支。

从签订广场协议之后，日本在1986年一月开始连续降息五次，每次50个基点，日元利率从5%下滑到2.5%，世界利率最低。

也因此，美元兑日元货币对成了美元抛售狂潮中影响最大的货币。

日元兑美元升值幅度超过86%。

美元日元从1985年250比1升值到最高1994的70比1。

从广场协议签订后，日本就成为全球资本汇聚之地。

天文数字的资本在广场协议之后疯狂涌向日本，但资本并没有进入日本各行各业，而是聚集在日本的汇市，股市，以及房地产市场。

日经指数从1986年1月的13113点到1989年12月圣诞节前夕的38915点。

而日本房地产疯狂到什么程度呢?

东京银座最高值每平米97万美元~

按照1988年末的土地调查统计，全美地价总和约为404兆日元，而东京23区地价总值411兆日元。

换句话说，把东京23区卖了套现，理论上可以买下整个美国的土地，而美国有1.5万个东京那么大。

四、疯狂地日本人

当时全球资本疯狂托举日本楼市和股市，同时盯着汇市。

让日本普遍民众相信，日经指数是上帝的宠儿，日本房价是日本股市的亲戚，日本股市不会跌，日本房价不会跌。

大量的资本一方面推高了日本的资产价格，一方面让日本增幅疯狂地提高M2供应。

日本从1985年开始大量收购美国企业，峰值，日本国家和企业以及个人拥有美国当时约10%的社会资产。

从好莱坞到洛克菲勒广场，全被拿着日元疯狂抢购的日本人买下。

而当日本三菱重工集团意欲收购洛克菲勒财团的洛克菲勒大厦时，原本谈妥要以9.35亿美元的价格收购，而三菱重工因为要破收购记录，最终成交价硬生生提高到13.73亿美元~

由此可见一斑，什么才叫真正的不差钱，什么叫做真正的壕，与当前国内有几个小钱就显摆的炫富之风，与此相比，真的不是一句相形见绌就可以类比的，80年代末的近五亿美元，有人想过是个什么概念吗?就为了破个记录，有钱的三菱重工~

也反映了当时日本人极度膨胀的自信心。

当最终洛克菲洛大厦最高处插上太阳旗的时候，无数美国媒体惊呼，日本人要买下美国，日本人什么时候会把自由女神像也买走的担忧不是开玩笑的，而是当时美国真正社会状况。

当然，自由女神像终归没卖给日本，因为日本经济金融泡沫炸裂了。

五、BOOM!

日本政府终于意识到股市和楼市脱离了基本面，然后日本央行开始在1989年之后开始加息，连续五次加息让日本央行汇率从2.5%到6%。

而针对房地产行业则采用了停止房地产商业贷款，土地收益税等等相关遏制措施，眼熟吗?

后面发生的事情，就是日本人口中所说的，日本消失的二十年。

日经指数经历了血色圣诞节之后，单边下跌14年，从38957到2008年最低的6994。

而日本房地产从1991年历史高位至2015这十四年间，日本全国六大城市房价下跌幅度超过60%，所有城市平均房价下跌幅度超过50%。

而更加惨痛的是，国际资本从日元美元汇率250比1的时候大量买入日元，利用买入的日元大量买入日元作为进入日本房地产市场和股市等金融市场的资本。

而国际资本大量套利后离开日本，结汇之时，日元兑美元汇率不到100。

就以日元兑美元最后结汇为100比1计算好了。

那么这里算个账，1985年，一千万美元资本换算成日元，按照汇率250计算，可以兑换25亿日元。

哪怕什么都不做，还以25亿日元结汇，当日元兑美元汇率等于100比一的时候，日本央行需要结算2500万美元给国外投资者。

1500万美元为1985年流入1000万美元资本的结汇净损失。

如果要计算1985年这1000万美元换成25亿日元之后在日本的股市或者房地产领域的获利之后的资本收益增长和本金，那么1985年的25亿日元，真的还是25亿日元?

最终要结算成美元的话需要支付多少?反正不会是一千万美元。

最终到底有多少资本逃离日本，这个没有详细数据，因为当时日本根本就不具备兑换如此庞大数额结汇储备，也就是外汇储备不足以支撑如此庞大的换汇结汇需求。

最终被迫只能耗尽可用外储后，用手中的优质资产进行兑付。

令人费解的是，当时日本有全球最多的外汇储备，这到底是有多少的外汇结汇需求~

这也是为何后世研究者认可国际资本或者说外来热钱是推高日本金融和地产泡沫的重要推手的原因。

最终，国际资本拿着投资净收益和结汇净收益，从日本人手里买回了曾经失去的洛克菲勒广场以及好莱坞等一系列资产。

同时还收购了大量的日本国内资产，甚至到底用的是本金还是利润买的，只有天知道了~

六，日本房地产泡沫炸裂的根源

日元升值固然给日本带去了海量的资本流入，但却也因从根子上毁掉了日本赖以从二战以来积累成发达国家的贸易产业。

大幅度升值的日元从根本上摧毁了日本的对外贸易输出，日本重点以来的制造业出口，如电子产品，汽车等支柱产业因为汇率抬升基本上失去了赖以为生的海外市场，失去了实体，贸易等能够为日本源源不断创汇，从海外为本土带来资本输入的途径。

因为日元相对汇率的升值，导致日本出口产品在全球市场上失去了非常重要的价格优势，出口遭受毁灭性打击。

也因此，实体工业的根基毁坏，才导致金融资本市场和金融化的房地产市场成为无根浮萍，难以负荷之重，也是日本经济衰退来得如此之快，持续时间如此之久的根源所在。

这差不多就是日本房地产和金融泡沫的始末了。

时间过去了将近三十年，很多人在想起那段日本人理所应当觉得日本股市永不会跌，日本房价永不会跌的日子，总觉得日本人在异想天开，也理解不了那种近乎于迷信的固执。

在日本的房地产和金融双向泡沫的过程中，其实有些历史的真相，是很值得回味的。

比如说，推动日本签订广场协议的发起国是美国。

而推动日本发动连续降息周期的，也是美国。

那么推动日本房地产市场和金融资本市场进入疯狂的海量外来资本来自何处?

广场协议之前，通过连续加息周期归纳海量的美元资本回流和因为资本保值而随之流入的大量国际流动资本是使得美国成为全球最大的资本聚集地。

那么这些资本还能够来自哪里?这股最终庞大到连当时占据全世界50%外汇储备的日本，都无法完成兑付而被迫不得不用海外，以及国内的优质资产进行资产兑付?

日经近五年的长牛，在1989年圣诞过后，在1990年1月开市后不到一个月之内就彻底全面溃败进入崩盘节奏。

而也在1990年1月12号，全球最大的金融资本市场，美国交易所推出了一项“日经指数认沽权证”，推出之日即成为当时全球日成交最大的金融品种，并持续了很长很长的时间~

当然，美国一直是说这不过是巧合，是金融市场的自身演变。

这个世界，总是有太多的巧合，实在是巧的令人不得不想多一些。

对比国人，我们大多数人并不相信A股会永远都涨，因为只经历过牛短熊长的A股历史。

但直到此时，如果有人说中国房价会跌，经历了将近二十年全国性房地产牛市的国人，却和当时的日本人几乎是一样的看法，怎么可能!

在中国眼下看涨股市基本上和看跌楼市在国人眼里是一样可笑的~

我们说日本的房地产泡沫严重，这是历史告诉我们的，发生过，且真实的崩了。

但很少有人知道，即便当时日本房地产泡沫最严重的东京，房价收入比，是15。

也就是说，按照都市人均收入的水准来计算，在当时东京的人均收入计算，在不考虑吃喝消费的情况下，工作十五年可以买一个60平民的小户型，当然不是中心地段。

因为虽然日本当时地价高，但居民可支配财富为2.3万美元，高于美国的2.2万美元，为当时世界第一。

所以宏观的算法，以当地居民平均收入水平，买下当地一处并非中心区域的60平米房子需要多少年，具体我不太清楚，但我觉得绝对大于15这个值，大家要是有兴趣也可以报一下，按照你的收入，多久可以在所在地买下一套60平米房子。

而日本泡沫炸裂，超出承受范畴，而房屋收入比更高的我们房价不会跌，逻辑上是不存在任何可能性的。

如果说不能把平均人均收入快速上提至能够与房价匹配的程度，缩短收入比这一唯一可能性。

那么房价不跌，就只能是个伪命题。

而这个唯一有可能支撑房价不跌的可能性，我认为几乎是零概率。

和曾经相信卖掉一个东京的地价总和的估值可以买下整个美国的日本人一样，我们当前用北上广深的楼市总值，也足以买下整个美国，当然美国还得给我们找零，因为北上广深地价加起来比美国总地价要贵得多，而且大多数人相信这是合理的，因为大多数人认为北上广深房价不会跌。

当然这个前提是相信这个逻辑的正确性，不过曾经的日本人是相信的，而现在的国人也是相信的，因为日本人不认为日本房价会跌，国人当前，也是不信的。

历史的循环，如此往复，只因历史的主角，一直是人。

去寻找历史中的那些偶然，曾经资产价高高企以及货币增速高企后，有着大量日元的日本人扬言要买下半个美国，和今天全世界范围内插旗子买房子买到连澳洲等国家都不得不更改对外国人在本国房地产购置条例的中国人，确实有很多相像之处。

恩，同样不相信房价会跌也是其中之一。

当然，要说房价涨跌，绝不是这样就足矣说明的，不过今天篇幅已经拉的很长很长了，没写完，但只能是先说到这。

那么接下来还会用几篇文章的篇幅继续说今天的主题，会清晰的把我这段时间整理出来的论述发表出来，会把行政面驱动和房地产泡沫关系，债务于房地产泡沫的关系，主要数据与房地产关系，多个角度去分析这个主题，以及通过测算，未来最有可能让房价出现波动的时间点和相关逻辑在公众号做推演陈述。

尽量在周末结束前更新下一个章节。

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今天暂时就说到这里了，感谢您的时间。