三四线楼市政策调整有风险

近日，河南省开封(楼盘)市住建局发文调整楼市限售政策，却又在第二天撤销了该文件，“自导自演”了一场房地产调控政策“一日游”的戏码。

开封为何发文“松绑”楼市?为何又随即叫停?去年菏泽等地相应调整为何顺利推行?此次开封楼市政策调整遇挫，是否会吓退那些一度抱有同样想法的城市?

多位业内人士认为，虽然中央一直强调“一城一策，因城施策”，但地方在做出调控政策时还需考虑全面、谨慎。

一样的政策调整不一样的结果

与一二线城市楼市小阳春不同，去年年底至今，大部分三四线城市房地产市场降温迹象逐渐明显。

7月19日，开封市住建局发布《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

此举的目的被外界解读为刺激当地较为低迷的房地产市场。

但一天之后，开封市住建局7月20日发通知称，鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

其实，开封并非首个取消限售令的城市，2018年7月和12月，山西太原(楼盘)、山东菏泽分别发文取消了限售令。

此外，据中原地产研究中心统计，全国2018年到2019年有接近10个城市，针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松绑，另外全国也有百城针对人才政策宽松，变相出现了限购调整。

然而，太原和菏泽等地的政策顺利执行了，开封的却没有，原因何在?

一大原因是，政策量级和冲击力不一样。在房地产调控的诸多政策中，限售可谓重量级政策，其出台目的是为了遏制楼市的短期高频类的投机性交易。此类政策调整，会被外界认为是楼市调控方向性的大转变，必须慎之又慎。

另一原因是，时机不同。去年年底，山东菏泽调整的也是楼市限售政策，彼时全国楼市都处于降温的通道之中，调控政策整体放松的预期在逐渐加大，菏泽的政策方向与大环境较为相符。

而当前由于楼市小阳春的出现，一些城市房价和地价出现了较大波动，楼市调控在总体基调上已经转向于偏紧，此时如若出台楼市调控的松绑政策，可谓生不逢时。

中原地产首席分析师张大伟对第一财经记者表示，去年年底，中央提出稳房价、稳地价、稳预期，以此作为房地产调控的一个基本出发点和目标。楼市调控可谓“稳”字当头，但地方这类政策频繁变动很难对外释放稳定信号。

棚改退潮

开封楼市政策“一日游”的背后，是三四线城市房地产市场热度下降的现状：成交减少，库存上升，房企拿地降温。这对于一些对房地产、土地出让依赖性较大的三四线城市而言，松绑楼市调控的冲动在加强。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对第一财经记者表示，房地产市场上城市间分化逐渐明显，三四线城市受棚改政策及今年调控政策收紧等多重因素影响下，部分城市房地产市场较为低迷，市场信心不足，此类城市下半年有可能会出台部分放松政策，至于放松政策的种类及程度还需要根据当前城市的发展特点来决定。

总体上看，棚改退潮对三四线房地产市场的影响是全方位的，一方面降低了房地产总体投资量，一方面减少了房地产购买需求，投资和成交的下降则意味着整个市场的热度降低，对房地产企业的吸引力也开始下降，企业拿地需求减少，进而影响当地政府土地方面的收入。

穆迪助理副总裁杨昱颖表示，三四线城市楼市销售下滑，一个原因是这些城市的住房需求已基本得到满足，那些位于经济薄弱地区或远离经济发达地区的城市尤其如此。过去1~2年，三四线城市楼市销售强劲，估算其2017和2018年同比增速约为23%和16%，这意味着当地很多人近年来已经购房。

诸葛找房近日发布的报告显示，从统计20家品牌房企拿地城市等级分布情况来看，2019年上半年TOP20房企在二线城市拿地面积占比最大，为52.63%，与2018年比提升了7.58个百分点;三四线城市占比为44.53%，与2018年比下降7.43个百分点。

这意味着，2019年以来土地市场也开始分化，整体上的回暖并未惠及三四线城市。出于对市场前景的考虑，开发商更青睐于积极布局二线城市，而随着棚改热度的退却，房企在三四线城市拿地的积极性则大为下降。

棚改退潮对楼市的具体影响来源于两方面，一是建设规模，二是货币化安置。

住房和城乡建设部7月19日发布消息称，2019年全国棚改计划新开工289万套。今年1~6月，已开工约180万套，占年度目标任务的62%，完成投资5200多亿元。与2018年实际开工的626万套相比，今年棚改开工计划目标已经腰斩。

棚改货币化安置比例下调对三四线城市房地产市场影响更大。2015年至2018年，受益于棚改货币化安置比例的大幅提升，一度库存巨大的三四线楼市销售陡然升温，一度火爆，房价波动加大。

棚改政策在2018年下半年开始退潮，国务院和住建部多次表示，各地将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。

政策“一日游”传递出的决策信号

这两年，中央在楼市调控问题上一直强调“一城一策”、“因城施策”，此次开封政策“一日游”反映出，地方的主导权还是要与中央的大目标保持一致。

国仕英表示，地方的主导权及地方城市的调控方向一直以来都以中央大目标为导向，在中央大目标指导下，各城市为稳定房地产市场发展，可以对当前城市政策进行微调。

不过，国仕英也强调，虽然中央一直强调“一城一策”、“因城施策”，但地方在做出调控政策时还需考虑全面、谨慎，调控政策的颁布不是儿戏，不可随意颁布又撤销。地方在制定政策时应该预判政策带来的效果，稳定城市房地产市场发展，政策“一日游”会对市场购房者信心有很大影响，还需谨慎。

除了开封，当前执行楼市限售政策的还有不少城市。在当前楼市背景下，这些城市放松调控的冲动或许始终存在。

但开封政策“一日游”的出现，或许会打消一些城市公开松绑楼市调控的想法。“开封这种24政策，对于市场来说有比较恶劣的影响，释放错误信号。一城一策应该是根据当地实际情况出台政策，而不是随意出台政策。”张大伟称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，为避免出现类似开封的做法，进一步要求各地尤其是地级市的楼市政策主管部门，需要积极研究全国市场走势和政策导向，在落实“一城一策”时，注重和全国楼市的大基调和大周期吻合。否则政策“一日游”的现象，看似回到了原来政策执行的力度，但却会使得政策公信力大打折扣。

此次政策“一日游”也并非意味着后续其他城市的政策调整都会被叫停。预期未来政策是否调整，首先要看房地产市场如何演变。